Ostras, ¿esto es un poco locura no?
Y aquí una lista de las incongruencias del nuevo decreto (de otro foro):https://www.boe.es/boe/dias/2026/09/30/y
https://www.boe.es/boe/dias/2026/09/30/pdfs/BOE-A-2026-20266.pdfPara inquilinos:El inquilino que nunca paga y nunca lo echan: Si un inquilino vulnerable deja de pagar y va a juicio, la Comunidad Autónoma tiene 2 meses para pagar su deuda o darle casa; como las administraciones no tienen pisos, la ley dice que la deuda se la come el Estado, se cancela el desahucio y el inquilino se queda gratis en el piso hasta que termine el contrato.
El bucle de los 10 a 12 años viviendo gratis: Como al asumir la deuda el Estado el inquilino figura formalmente "al corriente de pago", al vencer el contrato puede encadenar la prórroga tácita de 3 años y luego la prórroga extraordinaria de 2 años de la DF 5ª; sumando plazos, puede estirar su estancia hasta 10 años (o 12 si el casero es empresa) sin pagar un solo euro.
El timo del compadreo (Casero e inquilino compinchados): Un casero le alquila el piso a un colega sin ingresos por 3.000 €/mes y dejan que se acumule un año sin pagar; al meter el desahucio, el Estado está obligado por ley a pagarle al casero los 36.000 € de golpe de dinero público para salvar al inquilino de la calle.
Hacer reformas por tu cuenta y descontártelas del alquiler: Si envías un presupuesto de reparación y el casero no contesta en 15 días (o solo 5 días hábiles si es alquiler temporal), encargas tú la obra y dejas de pagar el alquiler los meses siguientes hasta cubrir la factura.
En alquiler temporal te pagan hasta las bombillas: En contratos temporales la ley le encasqueta al casero hasta las pequeñas reparaciones por desgaste de uso ordinario (art. 21 bis); si no te arregla cualquier desperfecto menor en 5 días hábiles, llamas al técnico y se lo descuentas de la renta del mes que viene.
La trampa de "no firmar la entrega de llaves" para salvar la fianza: Si has roto cosas en el piso, te vas sin firmar el documento de fin de contrato; la ley dice que si no hay papel firmado, se presume legalmente que entregaste la casa perfecta, obligando al casero a devolverte la fianza íntegra.
Pillarse un alquiler temporal e irse al mes gratis: Puedes firmar un contrato temporal de 11 meses a precio bajo de invierno y, al mes de entrar, avisar con solo 10 días e irte sin pagar indemnización ni penalización alguna, diga lo que diga el contrato.
Reventarle la venta al dueño y comprar tu piso a precio de risa: Si el dueño vende todo el edificio a un fondo inversor, tú tienes derecho irrenunciable a quedarte con tu piso individual al precio que marque el valor de referencia catastral (muy por debajo de mercado) y revenderlo al día siguiente con una plusvalía brutal.
Convertir un contrato de temporada en fijo de 5 años: Si el casero te hizo contrato temporal pero no justificó documentalmente el motivo real en el papel, puedes denunciar y el juez te lo convierte en alquiler habitual de 5 años con efectos retroactivos.
El escudo infinito contra desahucios por precario o fin de contrato: El nuevo art. 22.6 de la LEC mete la suspensión obligatoria no solo para impagos, sino para «otros supuestos del art. 250.1»; si se te acaba el contrato o estás de ocupa/precario y eres vulnerable, el juzgado se bloquea porque la ley no sabe cómo calcular la renta a pagar y no te pueden desalojar.
Deducirte el alquiler en Hacienda aunque tengas piso en propiedad: Te puedes desgravar el 10% del alquiler en el IRPF aunque seas dueño de otras casas, con tal de que tu propiedad esté a más de 50 kilómetros de distancia; además, la ley solo te bloquea si tienes el 100% en pleno dominio, por lo que si tienes casas en copropiedad o nuda propiedad al lado, te lo deduces igual.
Para caseros:Comprar chollos a precio de derribo sin que te afecte la ley: La prohibición de comprar viviendas con más del 30% de descuento solo se aplica a empresas inmobiliarias; si compras como persona física o usas una SL de servicios o informática, puedes seguir comprando pisos a precio de saldo.
El truco de los dos contratos temporales: La norma dice que el contrato temporal pasa a ser indefinido si encadenas "más de dos"; el casero puede hacer dos contratos de 11 meses (22 meses) y al tercero cambiar el contrato a nombre de la pareja del inquilino para reiniciar el contador a cero.
Alquiler por habitaciones sin límite de precio: La ley dice que la suma de las habitaciones no puede superar el alquiler del piso entero; pero si el piso nunca se alquiló entero antes y no es zona tensionada, el casero se inventa un valor teórico de 4.000 € y cobra 1.000 € por habitación tan tranquilo.
Reetiquetar habitaciones como "hospedaje" para huir de la LAU: El artículo 3.2 excluye de la ley el "alojamiento u hospedaje" pero no lo define; metes un cambio de sábanas periódico o limpieza mensual y defiendes que es un contrato libre fuera de la LAU regido por el Código Civil.
El hack del IRPF al 0% bajando la renta en el papel: Para tener una reducción fiscal del 100% solo tienes que bajar la renta un 5% respecto al contrato anterior; la trampa consiste en bajar 50 € la renta oficial y meter 100 € como "servicios opcionales de mantenimiento" (art. 20), pagando cero impuestos a Hacienda y ganando más.
Resetear el IRPF al 100% donando el piso a un hijo: La reducción del 100% en IRPF se activa cuando la vivienda se alquila por "primera vez"; basta con donar la nuda propiedad a un hijo para que para él sea un primer alquiler fiscal y no tribute nada por los rendimientos.
El contrato de 10 años para reventar topes y pedir fianzas ilimitadas: Si firmas a 10 años, la ley te premia permitiéndote subir la renta un 10% por encima del tope en zona tensionada; además, como el límite legal de 2 meses de fianza solo rige para contratos de "hasta 5 años", en uno de 10 años puedes exigir 6 meses de aval sin quebrantar la ley.
Burlar el estatus de Gran Tenedor repartiendo en sociedades: El umbral de gran tenedor (más de 10 viviendas) se mide por persona o sociedad y no suma familiares ni grupos mercantiles; creas varias SL con 9 pisos cada una y ninguna de tus sociedades será considerada jamás gran tenedora.
Echar al inquilino diciendo que "lo necesita mi hijo": Para tumbar la prórroga de 2 años que pida el inquilino, el casero puede alegar necesidad familiar aunque no hubiera puesto esa cláusula en el contrato, porque este decreto le regala esa opción por la cara.
Cargarse la prórroga de 2 años por un retraso de 24 horas: Para pedir la prórroga de 2 años el inquilino debe haber pagado puntual los últimos 8 meses; si un solo mes pagó el día 6 en vez del 5, el casero ya tiene la excusa legal para denegársela y mandarlo a la calle.
Cobrar dos veces con la compensación pública: Si el Estado te compensa la renta mensual por tener paralizado a un inquilino vulnerable, el art. 2.2 aclara que esa ayuda no extingue la deuda del arrendatario; cobras del Estado mes a mes y al acabar el pleito le embargas la deuda pendiente al inquilino.
Esquivar el 10% de IVA en pisos turísticos: Basta con que el casero mantenga su empadronamiento en esa vivienda (la ley exime del IVA si es "su residencia habitual") o que fije estancias mínimas de 31 noches para no ser considerado alojamiento turístico.
Evitar el recargo de IBI por piso vacío: Basta con colgar el piso en Idealista a un precio carísimo durante un año diciendo que "está a la venta" (o 6 meses en alquiler); la ley lo acepta como causa justificada para pagar cero recargo.
Vender el edificio esquivando el tanteo y retracto del inquilino: El derecho de compra preferente del inquilino solo salta cuando se produce la "venta de la vivienda"; si el casero vende las acciones o participaciones de la sociedad dueña del inmueble, el inquilino no puede ejercer ningún retracto.
Chapuzas e incongruencias del BOE (Para mear y no echar gota):Comprar gratis pagando dinero (Art. 1.1): El decreto prohíbe formalmente adquirir viviendas «a título gratuito (...) por un precio inferior al setenta por ciento de tasación»; redactar que una donación o herencia gratuita (que por definición jurídica tiene precio cero) deba pagar un precio mínimo es un disparate conceptual de primero de Derecho.
Hacienda premiando reventar precios mientras Vivienda lo prohíbe (Art. 6 vs Art. 3): En el IRPF meten reducciones fiscales de hasta el 20% para los caseros que incrementen la renta más del 15% o 20%, ¡mientras que en el mismo decreto la parte de Vivienda prohíbe tajantemente subir los alquileres más allá del 2% o del IRAV!
El premio gordo al que mantenga pisos vacíos (DA 65ª IRPF vs Art. 8): El decreto infla a recargos de IBI a los propietarios que tengan viviendas vacías, pero si quieres venderle un piso a la empresa pública Casa 47 sin pagar ni un euro de plusvalía a Hacienda, la ley te exige como requisito obligatorio haber tenido la casa vacía y sin causa justificada durante los 2 últimos años.
El cálculo suicida de la vivienda asequible (Art. 14): La norma define que el precio de venta de una vivienda asequible no puede superar «el 30% de la renta mediana de la unidad de convivencia del municipio»; si en un pueblo la renta mediana anual son 20.000 €, ¡la ley dice literalmente que el precio de venta total del piso no puede pasar de 6.000 €!
El préstamo con 30 años de carencia dentro de un plazo de 10 años (Art. 19 - TU CASA): El texto afirma que los préstamos del mecanismo TU CASA se concederán por «hasta 10 años», pero añade a renglón seguido que tendrán «una carencia igual a la hipoteca con un máximo de 30 años»; nadie en el ministerio se paró a calcular cómo se meten 30 años de carencia en un crédito que dura 10.
El limbo de los 31 días (Art. 5.e vs Art. 9 bis.1 LAU): El alquiler turístico no puede superar los 31 días (hasta 31 inclusive) y el alquiler temporal debe ser estrictamente superior a 31 días (a partir de 32); los contratos de exactamente 31 días o las estancias cortas no turísticas caen en un agujero negro desregulado fuera de la LAU y bajo el Código Civil puro.
El patinazo del corta-pega ministerial (Pág. 27 vs Pág. 93): En la Exposición de Motivos el Gobierno proclama que la prórroga extraordinaria de 2 años para los inquilinos está recogida en la «disposición final tercera»; si vas al texto legal, la tercera modifica el reglamento del IRPF y la prórroga la metieron en realidad en la Disposición Final Quinta.
El certificado registral imposible (Art. 685 LEC): Para no ser considerado gran tenedor en ejecuciones se exige presentar una certificación del Registro de la Propiedad con todas las viviendas a nombre del titular en España, ignorando por completo que en España no existe un registro centralizado único que emita certificaciones universales de propiedades de una persona física.
La remisión legal rota (DA 65ª vs Art. 8): La Disposición Adicional 65ª remite al art. 72.4 de las Haciendas Locales para comprobar las causas justificadas de vivienda vacía, pero en ese mismo decreto reescribieron ese apartado para regular inmuebles no residenciales y movieron las causas al 4 bis, dejando una remisión legal fantasma que apunta a la nada.
¿Qué locura no? ¿quién va a ser el valiente que va a alquilar su propiedad con los peligros que conlleva? Hay que estar muy mal de la cabeza.
Por un lado está bien, porque puede hacer que los propietarios se vean obligados a vender (puede ser "bueno" para el mercado). Pero muchos ni alquilarán ni venderán, hasta que haya un cambio de gobierno que tumbe ese decreto y proteja sus propiedades.
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