dinodini escribió:Os pongo un ejemplo de porque comprar para alquilar, es en principio, sobre el papel, la mejor inversión que se me ocurre:
Ahora mismo, con los tipos de interés por los suelos, te haces una hipoteca a interés fijo y te sale a pagar una cuota de 125 euros por cada 30.000 euros que pidas. Yo tengo visto por donde yo vivo muchos pisos que se venden por 50.000 o 60.000 euros y se le saca un alquiler de 400 euros. Y no hablo de zonas marginales. No es el centro de la ciudad pero tampoco zonas marginales. Son barrios obreros, pueblos a las afueras de la ciudad, etc.
Una hipoteca de 60.000 euros son 250 de cuota mensual DE POR VIDA, durante 25 años. Nunca pagaras mas, aunque los tipos suban 20 puntos. Si le sumas al piso los gastos mensuales de ibi, comunidad, seguro de hogar, seguro de impago de alquiler, impuestos, etc, se queda por 400 euros o algo menos. Por tanto, el piso se paga solo cada año con el alquiler, tu no pones ni un euro. Con ese alquiler de 400 euros, en 10-12 años tienes el piso totalmente pagado. ¿que quiere eso decir? que tras 12 años has recibido gratis 60.000 euros. Y aparte, lo sigues alquilando cada año, con lo que tienes 60.000 euros regalado en patrimonio y una renta de 5.000 euros anuales DE POR VIDA.
Pero claro, no existe inversión sin riesgo. ¿Cuales son en en el caso de la vivienda?
El fundamental, que no te pague el inquilino. Bueno, para eso están los seguros de impago, que te cobran solo un 4% de la cuota anual. Sus limitaciones son que solo te pagan los impagos durante un año, y puede que un juicio dure mas, hasta 2 años en los peores casos. Había por ahí una aseguradora que cubría 18 meses, pero no la he encontrado. De todas maneras, la mayoría de juicios por impago no suelen durar mas de 12 meses. También otra limitación es que solo te cubre por vandalismo hasta 3.000 euros, aunque por regla general el tema de los impagos de alquiler no acaba en vandalismo, sino que simplemente te dejan de pagar y se van cuando los echa un juez y la policía. De todas maneras, con el seguro de impago se tiene que pasar un filtro. La aseguradora no deja entrar a cualquiera, ya que su interés no es tener que hacer efectivo el uso del seguro.
El otro problema, que yo lo considero ya menor, es que tu compra coincida con el pico de una burbuja inmobiliaria, y a los años te encuentres que tu vivienda vale un 30% o incluso un 50% menos, como ha pasado con la última burbuja inmobiliaria. Bueno, en ese caso lo único que pasa es que después de 12 años, cuando hayas terminado de pagar el piso con el alquiler, te encuentres que en lugar de recibir gratis 60.000 euros, sean 30.000, pero no deja de ser recibir un dinero gratis.
Tambien aquí entra que caiga el precio del alquiler, pero vamos, en estos caso no se ha llegado a ver caídas superiores del 10 o 20%. En la ultima burbuja inmobiliaria los precios de venta cayeron un 50%, pero el alquiler solo un 10 o 20%, pues la burbuja fue de compra. En el alquiler es muy complicado que se de una burbuja. Nadie acapara vivienda para alquilar y no la alquila. De todas maneras, si el precio cae un 10 o 20%, esos solo supone que el regalo de los 60.000 o 30.000 euros lo recibiras a los 15 años en lugar de a los 12 años. Pero vamos, todo esto hablando poniendome en lo peor de lo peor, que compres en el pico de una burbuja inmobiliaria, lo cual es facil de evitar, y ahora os lo explico:
Como se trata de comprar no para vivir, sino para alquilar, no compres nada que requiera mas de 12 años de alquiler para pagarlo. Con la anterior burbuja, en el 2007, casi todo lo que se vendia requeria ya 20 o incluso 30 años de alquiler para pagarse. Da igual si era el centro de la ciudad, periferia o incluso barrios marginales. Todo estaba ya disparatado de precio. Habia gente dispuesta a pagar lo que fuera por tener una vivienda en propiedad, pero si lo compras para alquilar, la situacion cambia. No estas obligado a tener que hacerlo porque no se trata de un techo donde vivir. Por tanto, si no encuentras viviendas que con el alquiler se page en 10 o 12 años, no compres, porque no es una buena inversión, y ademas es un indicador de precio inflado que te puedes llevar luego la sorpresa de que caiga mucho de precio.
Yo pienso que entran varios factores en juego y algunos que no has indicado:
1. ¿Qué edad tienes? No es lo mismo meterte en algo así, digamos 60k con 50 que con 30 años.. pero con 30 es un gasto excesivo para la mayoría de la gente teniendo en cuenta que "acaban de empezar" - si es que lo han hecho -, a pagar sus propios inmuebles.
2. Tienes que dar por hecho que se te van a estropear muchas cosas. Desde cambio de mobiliario, cocinas y otros gastos derivados, simplemente, del uso de esa vivienda. Esos 400€/mes que calculas, podrían ser mucho menos en ciertos momentos.
3. No sé dónde vives, pero una vivienda de 50.000 o 60.000€ en Pamplona son casi inexistentes y si existen de 70 u 80.000€, son en los peores sitios, más conflictivos... etc. Con esto quiero decir que según dónde compres, si es esperable una caída de los precios, donde más va a caer es donde menos valor tenga la vivienda.. que es en este tipo de barrios. Por ese precio en Pamplona no tienes nada sencillamente normal o medio digno. Si quieres pagar eso, te tienes que ir a las afueras, a pueblos.. y ahí el alquiler no se lleva tanto porque no hay tanta demanda, por lo que la inversión al menos orientada al alquiler no sería tan "provechosa".
4. Tú ya lo has valorado, pero me parece importante recalcarlo. Destrozos, impagos... que se suman a todo lo anterior.
5. ¿Gastos de comunidad inesperados?
6. ¿Va a estar siempre alquilado? ¿Durante 10-12 años? No, por lo que tendrás que poner dinero de tu bolsillo para pagar esa hipoteca.
7. La inversión si nada de lo que he puesto en los puntos anteriores tiene sentido a partir del momento en el que finiquitas la hipoteca. De otra forma, lo único que tienes es una deuda por mucho que lo consideres o sea una inversión. Yo al menos me lo planteo así. Para que el piso empiece a serte útil en tus cuentas personales, tienen que pasar muchísimos años.
8. Si el piso es muy viejo, salvo tener más cara que espalda, hay que reformarlo o siquiera, mantenerlo cada X tiempo. Eso cuesta un buen dineral.
9. Si un día cambian las tornas y por fin empiezan a construir más ergo, aumenta la oferta del alquiler, el alquiler baja automáticamente y el tuyo sería el primero que bajaría porque el precio de esa vivienda es ridículo.
Para mí todo esto ya es motivo suficiente para descartar la inversión en vivienda, además de que por 50.000€ aquí no encuentras absolutamente nada.
Creo que la inversión en bolsa es muchísimo mejor. Desde el primer euro ya obtienes retorno en forma de dividendo y es accesible para todos, porque puedes invertir 500€ sin ningún problema, frente a esos 60.000 de deuda que se tiene en el caso que planteas.
Es mi punto de vista, no quiere decir que la gente no pueda hacer negocio con ello, pero yo particularmente lo descarto, además de que ya lo he dicho muchas veces, no me gusta hacer negocio con la vivienda.
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