dinodini escribió:Noticia de hoy de El Pais
obviamente no voy a responder a todo (aunque podria) porque iba a salir un trabajo de fin de grado bien curioso. pero si creo que tengo que decir algunas cosas acerca de este articulo. (de nuevo, gracias por compartirlo)
dinodini escribió: Un incremento protagonizado por migrantes en general con ingresos inferiores a la población autóctona, lo que impactará en la creación de hogares y demanda de alquiler, donde las familias que menos ingresan son las que mayor porcentaje destinan a pagar las rentas y más problemas tienen de accesibilidad, recordó el economista.
o como vengo diciendo durante todo el hilo, los "pobres" con salarios por debajo de la media nacional, que disponen de una cantidad de dinero para dedicar al alquiler (alrededor del 50% de sus ingresos) que bajo la presion del crecimiento de beneficio perpetuo del mercado, es insuficiente para afrontar el cometido. en otras palabras: el "mercado" esta excluyendo a la parte de la demanda que "no interesa" atender porque da poco beneficio. es mas jugoso atender otros perfiles.
otra de las cosas que me respalda mi opinion de que "a esta situacion hemos llegado con recetas de mercado, y por tanto, para salir de ella, habra que aplicar otras recetas".
dinodini escribió:Oliver alertó de que “fijar topes de precio no mejora la calidad de vida de las familias que destinan más del 45% de sus ingresos al alquiler” y apostó por “inyectar recursos” a esta población en forma de ayudas. Actualmente, Cataluña destina 200 millones de euros al año en ayudas a inquilinos para pagar el alquiler.
claro, pero no lo dice en el sentido que se suele entender aqui, de limitarle al propietario el precio al que puede poner su piso a alquilar, sino en el sentido de que si se imponen topes de precio y esos precios siguen estando por encima de lo que el demandante puede asumir, se va a quedar fuera igual.
por otra parte, estoy seguro que lo de compensar el asunto a base de ayudas aqui al team capitalismo le va a encantar: mas gasto publico invertido en el sector mas problematico de la sociedad. estaran encantadisimos xD
dinodini escribió:3. La falta de un parque público de alquiler. La exposición de Oliver abría un curso centrado en la vivienda social y cómo aumentar el parque. Una necesidad compartida por sector público y privado, como se trató en otro encuentro, también el miércoles, organizado por el Consejo Asesor de Infraestructuras. Ante planes como el anunciado por el president Salvador Illa de producir 50.000 alquileres asequibles hasta 2030, el consenso es que la magnitud es de tal calibre que solo se conseguirá con la colaboración entre administraciones y empresas, agilizando la preparación de suelo y resolviendo los problemas de financiación privada. Todo ello en un contexto de finanzas públicas muy estresadas.
fijate que los politicos hablan de "producir alquileres" no necesariamente de "construir viviendas". los politicos en realidad estan pensando en que parte de esos alquileres salgan de transformar otras edificaciones en viviendas, o de que se alquilen como viviendas muchas de las actualmente destinadas a otros usos y metodos de explotacion.
y cuando los politicos hablan de "finanzas publicas muy estresadas" basicamente es otro modo de decir "no hay dinero publico". es decir, que lo que quieren que ocurra es que el sector privado asuma los costes (minimos posibles) para construir esas edificaciones. como suele decir algunos aqui "espera sentado si lo que quieres es que el privado construya sin ganar dinero por ello"
dinodini escribió:4. El doble mercado que ha generado el alquiler de temporada. Además de lo llamativa que es la oferta de temporada en los portales inmobiliarios, también los datos oficiales señalan que se ha disparado un 45% desde la regulación de precios hace un año. El Sindicato de Inquilinos y el instituto de investigación Idra señalan el “agujero” que suponen que estos alquileres de corta estancia quedaran fuera de la regulación de la Ley de Vivienda. “No faltan viviendas, sino que se utilizan como vehículo de inversión y se destinan a mercados más lucrativos que el residencial, como el alquiler de temporada o el turístico, alerta el investigador y ex portavoz del sindicato, Jaime Palomera. Desde el Sindicato, no se cansan de repetir que durante los años de tramitación de la ley alertaron la de la necesidad de regular los mercados del alquiler de temporada y habitaciones, para evitar “el actual doble mercado”. El portavoz de la organización, Enric Aragonès, lamenta que crece “el mercado sin regular, el de los alquileres de temporada y habitaciones” y apremia a ponerle coto, para que no sea una vía de escape a los topes para los caseros.
OBVIO
a ver, punto primero. alguien aqui porqué cree que los politicos "se dejaron el alquiler de temporada sin contemplar en la regulacion". ¿realmente alguien cree que eso no formaba parte del plan? por supuesto que formaba parte del plan. y los politicos lo sabian perfectamente. el alquiler de temporada es la valvulita que le han dejado los politicos a los propietarios para "no fastidiarles mucho" con la regulacion y, de paso, hacer el intento de legislacion totalmente inutil.
como he dicho en varias ocasiones, aqui en españa no hemos tenido socialismo obrero. hemos tenido otra cosa, pero socialismo obrero, no.
y lo que señalizo en texto grande. a ver si nos lo grabamos todos a fuego. ¿si?.que el gran problema no es de falta de viviendas. es que mucha de la vivienda que deberia ser util esta inutilizada, inoperativa y secuestrada de diversas formas, para aumentar la productividad, reducir el riesgo, etc.
dinodini escribió:5. Pisos que no llegan ni a los portales ni al escaparate. El portavoz de los API, Carles Sala, asegura que las agencias colegiadas explican que no es que no haya pisos en alquiler, sino que hay tan pocos comparados con la oferta, que no llegan ni a los portales de internet ni a los escaparates físicos: “Muchos profesionales colegiados tienen listas de clientes que buscan piso desesperadamente, y cuando les entra alguna vivienda, les llaman para ver si les interesa”.
es decir qie parte de la oferta no llega ni a los portales. eso seguro que segun los expertos de por aqui "eso es un 0,001% y por tanto, es insignificante"
dinodini escribió:6. El recelo de los pequeños propietarios que venden. Los expertos y agentes de la propiedad inmobiliaria aseguran que los caseros están dispuestos a asumir bajadas de precio, no cobrar honorarios al inquilino y reducir los beneficios si la legislación lo impone, pero no a asumir riesgos (moratorias, impagos, inquilinos vulnerables), explican. De ahí una retirada de viviendas del mercado (cerradas o vendidas) que nadie se atreve a cuantificar. (...) “El principal motivo de preocupación de un propietario es cobrar a final de mes y que, si no le pagan, que el inquilino se marche en un plazo prudencial”, describe y asegura que quien ha vendido “es porque ha tenido una mala experiencia” o son hermanos que heredan. Antes hubiesen alquilado un par de años para ahorrarse impuestos y luego vender, y ahora venden pagando los impuestos que les corresponda.
este parrafo es super interesante porque sintetiza mucho de lo discutido constantemente sobre el tema aqui en el foro y respalda mucho de lo que he venido comentando.
1.- que los propietarios podrian alquilar mucho mas barato de lo que lo hacen "y si se vieran obligados, lo harian" pero como quien manda son las reglas del mercado, pues estiran la cuerda todo lo posible y el que pueda que se agarre.
2.- que cuando la situacion se tuerce, prefieren "sacar la vivienda del mercado" (lo que yo llame en alguna ocasion "secuestro") en vez de afrontar el posible riesgo. posible riesgo que es de alrededor del 10% pero que cuando se habla del tema se da como algo cierto e inevitable. el kraken en la puerta.
3.- y por supuesto ese "kraken en la puerta" lo utilizan como palanca para que los politicos, el legislador, le den lo que quieren: la capacidad legal de sacar al inquilino que paga en cualquier momento si les conviene. que si, que la discusion se suele centrar en el "inquiokupa", el inquilino que no paga y se queda, pero el solomillo no esta ahi, ese es el muñeco de paja que se atiza para desviar la atencion. el premio gordo es que el legislador le de al propietario el control absoluto de la vivienda durante el contrato de arrendamiento, y que si quiere sacar al inquilino, aunque este al dia de pago y sea un excelente inquilino, porque quiere subir el precio, o disponer de la vivienda, o venderla, o whatever, poder hacerlo tranquilamente sin tener que lidiar con la pesadez del inquilino. ese es el premio gordo de todo este asunto.
4.- no olvidemos que segun lo expresado por varios aqui en el foro "prudencial" es menos de un mes de plazo.
dinodini escribió:7. Una cola de candidatos donde los últimos no avanzan. El catedrático de Economía de la Universidad Pompeu Fabra José García Montalvo, que analizó el efecto que tuvo la contención de precios que se aplicó en Cataluña entre 2020 y 2022, explica que ahora se repite una de las consecuencias de entonces: “Los que están al final de la cola para encontrar piso siempre son los mismos y no avanzan”. Se refiere a rentas bajas: migrantes, jóvenes o perfiles como las madres monomarentales, descartados por propietarios que prefieren inquilinos más solventes. “El político celebra que el precio cae con la regulación, pero el precio no puede ser el único objetivo, tiene que ser que la gente con pocos recursos encuentre vivienda en alquiler”, considera.
es decir, como dije anteriormente, que los perfiles menos pudientes y beneficiosos de "la demanda" sencillamente ni se contemplan. se les saca de la ecuacion y que se vayan a molestar a otra parte. esto combinado con el factor "kraken en la puerta" lo que termina creando, es
exclusion social esa que se supone que los politicos deben evitar a toda costa y que se supone que en nuestro moderno y civilizado modelo social no deberia existir.
dinodini escribió:8. Castings: quien era un buen perfil de inquilino ha dejado de serlo. “La competencia es tan grande que quien hace cuatro días era un buen perfil ha dejado de serlo”, abunda en la idea de los castings el experto de la inmobiliaria Forcadell. “Y es muy frustrante porque si por un piso hay 300 candidatos y un elegido, tienes 299 frustrados”. expone. El portavoz de Idealista, Francisco Iñarreta, señala también al “aumento de la competencia entre familias”. En un año, ha pasado de 40 familias a 54 que se interesan por un piso. “Los propietarios elijen a los que mayor seguridad les ofrecen, lo que excluye cada vez a más colectivos: al principio fueron las familias vulnerables, después fueron las que estaban en riesgo de serlo, tras ellas llegaron las que debían destinar más de un 30% de sus ingresos al pago del alquiler…”, describe.
esto ya existe en otros paises como suiza y segun alguno del foro era incluso un factor favorable.
dinodini escribió:9. Contratos que se prorrogan para esquivar la ley. Una de las sorpresas de la regulación de precios ha sido que muchos caseros, sobre todo los particulares, optan por prorrogar los contratos: año a año, o por tres años. Una situación que, tal y como está el patio, los inquilinos aceptan, aunque con regulación en la mano, si el propietario es gran tenedor se les debería aplicar una rebaja (adaptándose al índice de precios) y tener siete años de contrato por delante. “Los propietarios prefieren renovar a quien ya conocen y paga, y los inquilinos que tienen un buen piso no se arriesgan a marcharse”, explica Àlex Vázquez, responsable de alquileres de la inmobiliaria Forcadell, una de las veteranas de la ciudad.
como ya dicho anteriormente, esto es los propietarios torciendo la situacion a su favor con la comnivencia de los legisladores.
los inquilinos mas pudientes aceptan contratos de "larga temporada" que no son de larga temporada y donde el propietario puede, por ejemplo, subir un 20% anual si quiere, y ante eso el inquilino tiene la libertad de marcharse o "de mutuo acuerdo" convenir. eso en mi pensamiento se llama abuso.
normal que los propietarios esten encantados con esta situacion. o lo pongo de temporada y sableo al inquilino todo lo que quiero o lo pongo en sistema regulado y el estado me dice cuanto puedo ganar. eleccion sencilla ¿eh?
encima como en ese esquema de temporada solo van a poder acceder los inquilinos mas pudientes (o un grupo de 4, 5, 6...) "y se alquila, pues entonces es que el sistema funciona" (otro de los razonamientos habituales de por aqui).
dinodini escribió:10. Ensalada de datos. En materia de vivienda, antes de que existieran los portales inmobiliarios en internet, los datos que iba a misa eran los del Incasòl, donde los caseros en Cataluña depositan sus fianzas. Las cifras más “robustas”, coincide el sector: sobre los tres primeros trimestres de regulación, la conclusión es que los precios bajaron. La información de los portales se cuestiona porque son precios de demanda: reflejan lo que pide el anuncio y no se sabe qué se acaba pagando. En cualquier caso, empresas como Idealista hablan de una subida del 13,9% entre el cuarto trimestre de 2023 y el mismo trimestre de 2024, lo que se explicaría porque también incluyen los alquileres de temporada, mucho más caros. Y luego están los cálculos que hacen investigadores, que no coinciden con los anteriores. Como este de Idra: comparando marzo diciembre de 2023 con el mismo periodo de 2024 observan una caída del 2,5%, pero si se suman los contratos de temporada, el resultado sería una subida del 2,4%. Un lío para quien busca piso, que no tiene por qué conocer los intríngulis.
algo que tambien he comentado aqui en el foro en ocasiones, sobre todo cuando me piden super precision de datos como si consiguera darsela eso les haria cambiar de opinion...
en fin. lo ya dicho muchas veces... que "la regulacion" actual, es inefectiva. esta mal hecha y no protege los intereses del sector de ciudadania mas vulnerable en la situacion. y en cambio si protege el interes de quien ya tiene 8 viviendas y alquila (si quiere) 6 de ellas.
mientras no haya una regulacion radicalmente diferente de lo que se ha venido haciendo en las ultimas decadas y que nos ha llevado a la situacion actual, la situacion seguira empeorando y descubriremos nuevos y desagradables (para los que no consiguen vivienda) capitulos
sadistics escribió:Yo creo que el problema es mucho mas gordo de lo que aparenta.
claro que es un problema gordo. por eso requiere soluciones
gordas.
sadistics escribió:Ahora mismo la demanda es alta y la oferta es baja, pero es que si incrementas oferta a precio bajo la demanda va a subir mas aun.
Por el hecho de que una persona que vive en una habitacion seguramente tire a un piso completo si el precio no es muy diferente
obviamente. por eso la solucion a un problema que han creado las reglas de funcionamiento del mercado no se puede resolver con las reglas de funcionamiento del mercado, que es lo que medio hilo no entiende
sadistics escribió:Quizas seria viable hacer macro edificios de "solteros"/estudiantes, donde todos los pisos son estudios o pisos de 1 habitacion de 30/40m2. eso permitiria ahorrar para pasar a un piso mas grande si en un futuro se quisiese o se necesitase a la vez que necesitar menos espacio para la construccion.
es una posibilidad, pero tiene dos problemas.
si esperas que esa construccion (o reforma de otras edificaciones) la haga el estado (o las comunidades autonomas) pues espera sentado porque como vengo diciendo todo el hilo: no hay dinero para meterse en temas inmobiliarios. ademas, hay otro problema y es que "solucionarle la papeleta" a los solteros de edades conprendidas entre los 20 y los 60 años que trabajen o quieran trabajar, no esten emparejados y quieran vivir independientes... no es un colectivo "atractivo" para el politico (aunque sea facilmente 20-30% de la poblacion a dia de hoy) eso aparte de la cuestion del dinero publico que he comentado en el hilo docenas de veces.
y por la parte privada pues tambien esta la cosa jodida, porque hacer "esto" es menos rentable que otras formulas (como por ejemplo alquileres vacacionales u hoteles) y si lo hacen y sacan estos pisos "a precio de mercado" para ponerlos a 1000+ euros mensual la unidad... pues tampoco resuelve nada.
si la dinamica fuera de construccion, si, te diria que es un perfil de edificacion y de vivienda con muchas posibilidades de exito (a un precio razonable) pero es que... no va ocurrir.
sadistics escribió:La cuestion es, realmente meter 2 millones de viviendas anuales va a hacer que la presion de la demanda baje tanto como para que el precio tambien lo haga de forma drastica?
Durante cuanto tiempo vas a tener que meter 2 millones de viviendas para que la demanda sea inferior a la oferta, si cada vez que bajan los precios la demanda aumenta?
eso es algo que yo discuti creo que fue en el hilo anterior mas que en este. cuando la opinion preponderante no era tanto "construir y que lo haga el estado en regimen de alquiler para que esas viviendas no lleguen al mercado libre" sino que era simplemente "construir" y "por saturacion los precios bajaran".
los empresarios y negociantes en general no son tontos y no van a saturar el mercado hasta ahorcar a su gallina de los huevos de oro. haran lo mismo que hacen con el empleo. mantener "la goma" para que este tensa lo justito como para mantener el mercado en su punto dulce y asi ganar mas dinero.
con esto me extendere mas en la respuesta al texto de dinodini... pero viene a ser que por mucho que construyan, aunque puedan salir algunas ofertas puntuales (condicionadas) los precios se mantendran subiendo o como mucho, se mantendran, porque lo contrario, es perder dinero, y como varios aqui han recalcado muchisimas veces "aqui nadie esta para perder dinero"
Mrcolin escribió:Tu trabajas por lo que comentas. El día que no trabajes para ello (ni ninguno de nosotros), entonces lo mismo consigues lo que quieres. Pero entonces no tienes que cambiar la vivienda... tienes que cambiar el mundo. Tienes faena.
se que mi capacidad de cambiar el mundo es limitada (por decirlo optimistamente).
lo que no me esperaba antes de hilos como estos es que ademas la escala de valores morales estuviera tan por los suelos por culpa del cochino dinero.
Mrcolin escribió:Normal que estemos en rotondas. Para debatir por escrito habría que empezar por leer. Me parece tremendo que sigas soltando las mentiras marcadas en negrita. Significa que tienes (tu en este caso) un grave problema de lectura, o estás vacilando para calentar a la gente. Y no se cual de las opciones es peor.
pues para leerme tanto me lees muy mal. cosa que por cierto ¿cuantas veces te he dicho en los digamos ultimos 4 años, unas 200¿?
no es ningun problema de lectura ni estoy ni mucho menos vacilando a nadie y menos aun para calentar.
es que en mi opinion, si no eres parte de la solucion, eres parte del problema, y por varias de tus razonamientos recurrentes en estos hilos, esta claro que con el esquema tal como esta, tu no tienes el mas minimo problema y en tu opinion las soluciones, por contra, deben venir de "empeorarlo todavia mas" (por ejemplo, con lanzamientos express, o no estableciendo ningun limite a las subidas de precios, etc)
que si, que has escrito muchas veces en este hilo que el estado construya 2 millones de viviendas reguladas y que con eso se acaba el problema. defender una "solucion" que ya se ha descrito como practicamente imposible lo que hace es ejemplificar que tu no quieres una solucion dentro de parametros practicables en la realidad, lo que quieres es que "suceda la magia".
pues se supone que aqui soy yo el de las soluciones imposibles de adoptar en la realidad, no tu xD
sadistics escribió:GXY escribió:Hace 50 años también existía el dinero y el asunto no estaba tan descontrolado como ahora. Por esta vez, no estaba entrando en el armario de Narnia.
Estoy en el móvil pero luego edito/contesto lo demás que se ha posteado (gracias
@dinodini por pegar el artículo entero), que hay telita.
cual es la diferencia con hace 50 años?
me encanta cuando me hacen una pregunta super obvia como si nadie mas conociera la respuesta.
se ve la trampa para osos a 10 kilometros, colega xD
¿en serio "tengo que describir" cual es la diferencia ?
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