Comprar piso sobre plano. Opiniones y sugerencias pls!

Haz comprobaciones. La empresa promotora tiene que ser solvente. El contrato que te pongan delante, debes leerlo bien. Examina todo detenidamente y no firmes nada sin estar totalmente seguro.

Entérate por ejemplo de si tienen todo bien arreglado legalmente: la licencia para construir, los terrenos adecuadamente calificados, etc.

Si el tema legal está bien solucionado, te puedes fiar. Si hay algo dudoso, cuidado. Asesórate bien.

Yo nunca compro sobre plano. Yo lo que no vea con mis propios ojos que realmente existe, no lo compro.

Como comentan, si compras sobre plano debes comprobar algunas cosas pero yo cuando quiero comprar un piso quiero hacer eso, comprar un piso y nada más, no hacer labores detectivescas. Es solo mi opinión personal.

Afectados por una promoción fantasma: 15 años de lucha
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08/JUL./21
La fuga de un constructor, denunciado por la supuesta mayor estafa inmobiliaria en el área de Vigo, ha llevado al archivo de la causa, mientras las víctimas siguen pagando

Alfonso Esteban residía en Vigo en 2006. Él y su mujer vieron la oportunidad de adquirir una vivienda en construcción en Salvaterra do Miño. Se interesó por el anuncio de una promoción y llamó a la inmobiliaria, en Catoira. Nunca se imaginó que entraría a formar parte de los cientos de afectados de la empresa Seiseme, cuyo gerente fue denunciado por lo que se conoce como la presunta mayor estafa inmobiliaria no sólo en el área y la provincia sino en toda Galicia.

“Ha sido la ruina más grande de mi vida”, se lamenta quince años después. Desde que firmó aquel crédito puente para adquirir una casa que nunca llegó a construirse “no levanto cabeza”. “Según ese crédito mientras no comenzaran las obras la constructora se haria cargo de los pagos, pero a los pocos meses me llamó el banco, porque habían dejado de pagar y las obras no habían comenzado. El juzgado me embargó los bienes y todavía sigo pagando con parte de mi nómina una casa que no tengo”. Alfonso ya había comenzado a sospechar por la tardanza en el inicio de las obras, “me decían que faltaban los permisos del Concello, pero yo llegué a preguntar y ni siquiera se había solicitado nada. Es más, el propietario del terreno donde se iban a construir los chalés no llegó a venderlo”.

Varios de los afectados, que en la zona sur de la provincia se extienden por A Guarda, Redondela, Moaña, Soutomaior, Salvaterra o Pazos además de Cangas, Moaña y Vilaboa, interpusieron una denuncia penal por estafa y recientemente la Audiencia provincial ha decidido archivar la causa de forma provisional debido a que el promotor Juan Iglesias Rodríguez se encuentra en paradero desconocido. Él es uno de los diez acusados en dicha causa, entre los que también se encuentran dos entidades bancarias. Fue en febrero, cuando se dictaba por la sección cuarta de la Audiencia una requisitoria de búsqueda, detención y presentación ante el juzgado que no dio sus frutos, por lo que a finales de junio, el mismo tribunal acordaba el archivo provisional de la causa “en cuanto en tanto no sea hallado el acusado, sin perjuicio de que las partes puedan ejercitar las acciones que les puedan corresponder por la vía civil”. Entiende el auto judicial que debido a que presuntamente el promotor es el que comenzó con la operativa denunciada resultaría imposible conocer al tribunal el desarrollo completo de los hechos.

Afectado por una de las promociones “fantasma” de la inmobiliaria denunciada, Santiago Dios consiguió que un juzgado de Redondela le paralizara el embargo mientras no se resolviera la causa penal, algo que no ocurrió en el caso de Alfonso Esteban en manos de un juzgado vigués. “La entidad me llamó porque se iban a cumplir los dos años de plazo del crédito, pero la casa no estaba construida y nunca se construyó. La promotora dejó de pagar por dicho crédito a los cuatro o cinco meses”. Según explica, “me di cuenta de que era una estafa y que había más afectados. Cuando logramos reunirnos decidimos dejar de pagar como una medida de presión y entonces el banco vino a por nosotros y me embargaron mi casa de Arcade. El juzgado hace unos años lo paralizó pero siempre te queda el miedo y vivo acosado por las llamadas de cobro, como si fuera un moroso".

Millones de euros por toda Galicia y “pufos” a proveedores

Junto a particulares que firmaron créditos de entre 40.000 y más de 100.000 euros por las promociones sin construir, entre los afectados también hay proveedores, explica Santiago quien señala que “dejó de pagar a mucha gente”. El presunto entramado que está como causa judicial, pese a su archivo provisional, habría supuesto el desfalco de millones de euros que tal y como apuntan los afectados “retiró en metálico en ventanilla después de firmar los créditos” de ahí que también se ponga en foco sobre las entidades bancarias. “Fuimos todos a firmar a una de Padrón”. Sobre la pista del promotor fugado nada se sabe pero tiene tres órdenes judiciales pendientes, una de Lugo por una condena.

Hoy todas las cantidades que entregues han de estar avaladas por un banco promotor. Es decir, si la promotora quebrase, tú tendrías un aval que respalda cada euro entregado y solo tendrías que llevarlo al banco a cobrarlo. Esto es fruto de un cambio en la legislación para proteger al consumidor. Pregunta sobre ello y la promotora debería aclararte ese punto.

La ventaja de comprar sobre plano es que la vivienda sale mucho más barata que una vez terminada la obra. Esto dependerá de la zona y su demanda, pero p. ej. un piso de 150k sobre plano podría costar 190k vendido por la propia promotora al final de la obra.
Otra ventaja es la facilidad para ir aportando las cantidades en lugar de tenerlas que dar de golpe. Y, bueno, que lo estrenas tú y debe tener las calidades de construcción de 2021 y no de, por ejemplo, principios de los 90 (aislamientos, carpintería metálica, etc).

Mira orientación (super importante al no estar aún construido), ruidos que puede tener según altura y posición en la promoción (no es lo mismo tener la pista de pádel debajo siendo un primero que estar en un cuarto).

No hay problema en comprar al 50% sin estar casados, sois dos compradores solidarios y listo. Indefinidos, funcionarios o con rentas altas, que puedan hacer frente a la hipoteca con un tercio (o menos) de sus salarios no deberían aportar aval.

En fin, lo dicho, que la cosa ha cambiado para bien en cuanto a protección del comprador y es una muy buena opción para gente joven y que no le importe esperar o que de este modo tiene la opción de ahorrar la entrada mientras que de otro modo no podría.
Tendréis que aportar el 20% del valor de compraventa mediante cuotas a lo largo de los meses de la obra y el iva del total a la entrega más algunos gastos asociados a la constitución de hipoteca e inscripción de vivienda en el registro de la propiedad. Poco más o menos un 30-33% del total repartido en cuotas.

En lo negativo, tened paciencia ya que las obras se hacen muy largas y preguntad todo lo que se os vaya ocurriendo durante la misma. Asumid que siempre habrá desperfectos (normalmente pequeños) en la entrega que tendréis un período para notificar y que os arreglen. Y si podéis tener un medio de comunicación con otros futuros vecinos mejor, que la unión hace la fuerza, hay foros de internet específicos para ello.

mi opinion es que no lo hagas.

Casualidad que yo hace poco reservé sobre plano en Zaragoza (aunque por los precios, no vamos a ser vecinos xD).

En principio, en los planos y la memoria de calidades tienes que tener muchísima información de como va a ser la casa. Sobre las ventajas, y al hilo de lo que comentas con el aval, una de ellas es el sistema de pago:
En las promociones actuales (esto no aplica a como se hacía antes), se paga habitualmente de la siguiente manera (puede variar, pero no mucho):
- Unas arras de, usualmente 3.000 o 6.000€, que se descontarán del contrato.
- El momento de firmar el contrato de compra-venta será cuando empiece la construcción y no antes. Esto no creo que sea obligatorio, pero es lo más común y pagarás un 10% + IVA del coste.
- Durante los siguientes meses, mientras se construye, en cuotas, cubrirás al menos otro 10% + IVA. (Algunas promociones modifican estos valores, hasta el 30% en lugar del 20)
- En el momento de la entrega de llaves será momento de pagar el 80% + IVA restante. En este momento es cuando la mayoría de los mortales, necesitamos hipoteca. La parte buena es que los bancos normalmente conceden el 80% del precio total (sin entrar en detalles de tasación y demás, que está explicado en mil sitios), que es justamente el importe que te falta por pagar, por lo que te cubriría todo lo que falta, menos la parte restante del IVA, y el AJD (que en Aragón es de los más caros, el 1,5%). En este escenario el banco no suele poner muchas pegas si cumples unos requisitos que van según el banco. Aval no suelen pedir, básicamente porque no quieren pisos, quieren dinero. De hecho no hay muchas entidades que lo acepten.

Sobre las historias, generalmente pre-crisis de gente que sigue pagando una casa donde hay un solar desde hace mil años (que son totalmente ciertas), ahora no son para nada frecuentes. Básicamente porque solo se empieza a pagar cuando empieza la construcción, por lo que, en el peor de los casos, solo tendrías que pelear por la devolución de las arras. Además se imponen requisitos más estrictos.Concretamente en Zaragoza hay dos promociones que han tenido un retraso de 2 y 7 años respectivamente, pero se devolvió la reserva (algunos incluso la mantuvierono han vuelto a reservar).
Una vez empezada la construcción es muy complicado que se pare. Ahí cabrían casos de que la constructora se arruine o similar, pero como comenta otro compañero, tienen que estar respaldados por un banco que se haría cargo de las devoluciones de dinero desde un fondo específico.

Sobre lo de tu pareja, casarse no influye, seréis co-propietarios.

El tema de los desperfectos es uno de los mayores problemas, hay que estar preparado para reclamar si es necesario. Lo comenta muy bien el usuario @Juaki.

Por último decir que la compra es cuestión de prioridades, como inversión, una vivienda nueva, es generalmente positiva a través del tiempo, aunque cualquier cosa puede pasar. También decir que, tienes un alquier bastante bueno (aunque no se la zona, dices que es buena). Yo vivo en una zona cara en un piso de alquiler de 2012 por 750€, pero en una renovación podrían ser facilmente 900€, que es el precio medio.

Como requisitos, estar preparado para pagar tanto la entrada como el futuro IVA sin endeudarse es importante. También contemplar que, durante la construcción, vas a pagar el alquiler y la cuota de la promoción al mismo tiempo.

Mil gracias a todos! Y perdon por no haber escrito primero, llovo unos dias de no parar.

Pues al final nos reunimos con el promotor y nos queda en 20% mas iva a la firma del contrato y luego 5% durante 19 meses. Para que al final quede el 75 de la hipoteca y el iva de esta parte tb, mas gastos de gestion etc...
La verdad q de golpe el desembolso es fuerte, casi 49k de entrada en ese 20% pero bueno, una vez pasados estos dos años que se me juntaran plazos mas alquileres mas gastos varios... ira bien la cosa.

Lo de los avales bancarios nos lo explicaron tb, y joder... no veas si da tranquilidad viendo la que se liaba antes .

Y vaya, el viernes firmaremos y a esperar con calma a verano del 23.... viendo la obra avanzar dia a dia practicamente.

Sobre lo de comprobaciones y demas, si, me lo anote bien, y de echo encontre un foro de gente q ira al mismo residencial y ahi vi q habia ya grupo de fb para dar seguimiento a todo y plantear cosas.

@cipoteloth por cierto, actualmente vivo en Rosales (lo considero barrio bueno por ser tranquilo, con ambiente joven... jaja) y pillaremos en el residencial rosasur. Me habia tanteado unos unifamiliares por cuarte pero no me acababa de encajar la zona.

Un saludo gente, y gracies