cómo proponer un alquiler con opción a compra? (al vendedor)

pues eso, porque la verdad es que yo no acabo de ver la ventaja para el vendedor, pero es algo que me han recomendado debido a mi situacion, y no se como moverlo.
mi situacion, trabajo y vivo en belgica , soy español y me quiero comprar un chalet en españa. tengo un 20% o asi de lo que me quiero gastar y me quiero poner una letra de un 10% o asi de lo que cobro.
mi problema? los bancos belgas no se fian de darme una hipoteca para comprar en españa ya que no tengo casa en propiedad en belgica y temen que huya cual bandido. si me la dan, con condiciones muy malas
los bancos españoles lo mismo pero al reves, no tengo ingresos en españa y no se fian sin avales, cosa que no quiero enmarronar a mis padres. hay bancos que la dan y exigen un 40% o mas para condiciones decentes, o condiciones muy malas si solo doy el 20.

entonces me he encontrado con el alquiler con opcion a compra, para mi seria ideal mientras ahorro el 20% que queda, claro, pero no acabo de verlo interesante para el vendedor.
esta claro que si el vendedor tiene prisa ppr vender, cosa que he encontrado unos cuantos, no hay nada que hacer, pero si lo veo planteable para los que no la tengan.
mi idea es alquilar un par de años o tres como maximo, no pienso en un plazo largo, solo hasta que tuviera la mitad o casi.
los porcentajes y el como plantearlo para hacerlo interesante al vendedor es mi duda, ya que he visto que hay gente que amortiza el 100% de la mensualidad del alquiler y otros apenas un diez, o nada.
por ejemplo uno que tengo mirado pide 108k, mi idea era ofrecer 90 mas ese par de años o tres de alquiler, incluso un año me haria el apaño, y la negociacion estaria en que porcentaje de mensualidad se queds el dueño o va al montante del precio de venta.
alguien con experiencia al respecto? la opcion de compra es obligatoria, es lo que quiero.
Si quieres alquilar con opción a compra, creo que deberías investigar en el entorno de inmobiliarias o promotoras inmobiliarias que hagan obra nueva.

Otra línea de trabajo podría ser investigar ofertas de pisos que estén en alquiler y venta. Muchos están anunciados en ambas modalidades, para ver qué surge. Podrías pactar con el propietario una compraventa, pero esto tienes que analizarlo bien, porque si te ven muy ansioso por comprar, te van a querer cobrar de más. Quizá podrías simplemente alquilar el piso que te interese y más adelante, una vez bien seguro de querer quedártelo, moverte tú encargando una tasación independiente y hacerle una oferta al propietario lo bastante atractiva pero que tampoco sea el precio inflado que te pondrían en circustancias normales.

Y una cosa importante: si alquilas una vivienda de segunda mano, inscribe ese alquiler en el Registro de la Propiedad. Con eso protegerás tu derecho de adquisición preferente que te comento a continuación:

La Ley de Arrendamientos Urbanos prevé en su artículo 25 el derecho de adquisición preferente, que da al inquilino el derecho a comprar el piso cuando el propietario haya decidido venderlo.

El problema que puede surgir aquí es que el propietario quiera vender el piso, por ejemplo, a un familiar, a un precio barato, y entonces no quiera que te enteres, para que no ejercites ese derecho; de todos modos es un derecho que te confiere la ley que es renunciable. Es decir si renuncias a él te quedas sin él. El punto 8 de este artículo 25 dice: "No obstante lo establecido en los apartados anteriores, las partes podrán pactar la renuncia del arrendatario al derecho de adquisición preferente".

Cuando hagas un contrato de alquiler, fíjate en que no hayan puesto una cláusula de renuncia a ese derecho.

El inconveniente de este derecho es que sólo lo podrías ejercer cuando el propietario quiera vender, y que se presupone que el propietario va a actuar de buena fe y te va a avisar antes de vender a un tercero. Por eso probablemente te quieran meter la cláusula de renunciar a ese derecho.
Lo de promotoras y obra nuevas está totalmente descartado. Es algo que no tiene nada que ver con lo que busco, un piso de un banco, tampoco.

Mi pregunta era el cómo proponérselo al vendedor PARTICULAR, porque como dije antes, yo no lo acabo de ver mucho beneficio en su parte, y no sé cómo hacerlo atractivo. Está claro que por proponerlo no pierdo nada.

El tema de los contratos sí lo tengo claro, que son dos contratos independientes ( de alquiler y de compra) pero que se firman juntos. Esto está claro que lo redactaría un abogado especialista en la materia.
La ventaja para el vendedor suele estar en qué solo un porcentaje de lo que pagas va a restar al final de el precio, esto se aplica bien poniendo que tanto por ciento se descontará cuando vayas a ejercer la opción, o inchando el precio final.
Yo creo que te estas complicando. Me explico:
El problema que tienes con bancos españoles es que no eres residente en España y en teoria las condiciones que ofrecen son para residentes pero esto no es necesariamente un problema y te lo digo por experiencia, yo he pedido prestanos sin ser residente y el mismo tio del banco me lo arreglaba.
Lo importante es que tienes tu curro y puedes meter el 20% de la entrada. Te pedirán justificantes de ingresos, les puedes dar un extracto de la cuenta, incluso las nominas, lo importante es que si te preguntan si vives en España les digas que si.
En cuanto a los avales, no tiene ningun sentido. Los avales normalmente se han pedido cuando el banco ponia mucho en riesgo dando el 100% o 100 y pico por cien o porque el perfil del prestatario era muy bajo pero no es tu caso. Si tienes buenos ingresos y un 20% del inmueble te consideran muy buen perfil.
Solo un consejo: a los bancos no se va en actitud de pedir limosna, es un negocio como otro cualquiera y negociamos sin ningun miedo ni complejo. Lo digo porque conozco gente que tiene poca experiencia que se presenta pidiendo por favor que le presten dinero y a esta gente le suelen meter unas condiciones terribles.
Alex_nar3 escribió:La ventaja para el vendedor suele estar en qué solo un porcentaje de lo que pagas va a restar al final de el precio, esto se aplica bien poniendo que tanto por ciento se descontará cuando vayas a ejercer la opción, o inchando el precio final.

Sí, como digo he estado leyendo y algunos casos el 100% iba para amortizar la compra, como si fuera parte del pago de la hipoteca con la super ventaja para el comprador de que va bajando el importe total a buenos zarpazos, y para el vendedor en que rebaja el precio final rebajando con ello los impuestos que pagará, pero en este ejemplo no veo mucha más ventaja para el vendedor, más que asegurarse la venta ( si no, se queda la señal, que suele ser un 5%-10% aunque a veces tampoco se da nada) y lo de rebajar los impuesto de la venta, pero mucha para el comprador.

Como digo en el ejemplo que yo tengo lo que pide son 108k. Está claro que va a bajar algo, yo diría que esos 8k directamente sobran, mi idea era ofrecer 90k + dos tres años de alquiler, a unos 300-400 euros mes, que son 3-4k al año más para él si descontáramos un 0%, o llevarse esos 3-4k al año de alquiler por los años que estuviera así, descontándolos del precio de venta si fuera el 100% ( cosa que no aceptaría él, entiendo, pero es un ejemplo)
En el primer caso tendríamos que pagar impuestos de compra y venta ambos por los 90k y él sobre todo el alquiler, y en el segundo tendríamos que pagar ambos sobre la compraventa de 70 y pico 80 y pocos y nada de alquiler él ( entiendo yo, esto yo ya no lo sé).

Mi pregunta es más bien cómo propongo esto, es decir, la semana que viene tengo unas visitas, pero son con los de las inmobiliarias que los llevan, se los dejo caer a ellos? hago una oferta a la baja y luego subo con el alquiler adicional? ( esto es lo que más me interesaría a mí, la verdad)

Como digo también está claro que si yo soy el vendedor y me urge vender ( por ejemplo uno de los que tengo en favoritos es el chalet del abuelo, que los hijos quieren vender antes de que muera para no tener que pagar impuestos sobre la herencia, y lo están bajando dramáticamente, a estos ni se me ocurre proponérselo porque me enviarán a paseo) pero sí tengo un par más que llevan un tiempo a la venta y no bajan el precio, entiendo que prisa no tienen..

Edit:

Galicha escribió:Yo creo que te estas complicando. Me explico:
El problema que tienes con bancos españoles es que no eres residente en España y en teoria las condiciones que ofrecen son para residentes pero esto no es necesariamente un problema y te lo digo por experiencia, yo he pedido prestanos sin ser residente y el mismo tio del banco me lo arreglaba.
Lo importante es que tienes tu curro y puedes meter el 20% de la entrada. Te pedirán justificantes de ingresos, les puedes dar un extracto de la cuenta, incluso las nominas, lo importante es que si te preguntan si vives en España les digas que si.
En cuanto a los avales, no tiene ningun sentido. Los avales normalmente se han pedido cuando el banco ponia mucho en riesgo dando el 100% o 100 y pico por cien o porque el perfil del prestatario era muy bajo pero no es tu caso. Si tienes buenos ingresos y un 20% del inmueble te consideran muy buen perfil.
Solo un consejo: a los bancos no se va en actitud de pedir limosna, es un negocio como otro cualquiera y negociamos sin ningun miedo ni complejo. Lo digo porque conozco gente que tiene poca experiencia que se presenta pidiendo por favor que le presten dinero y a esta gente le suelen meter unas condiciones terribles.

Sí, el tema está en que yo en España trabajaba ( trabajo ) con ING y me llevaban tiempo acosando con que actualizara mis datos por la ley europea y blabla bla, y un día por quitármelo de encima puse mis datos de verdad, es decir que vivo en bélgica.
Que por cierto, no creo que sirva para nada pero también trabajo aquí con Ing y puedo pedir sin problemas mi certificado de solvencia.
La verdad es que con bancos sólo he hecho investigación online, y todos me han dado calabazas, o me pedían ese aval o 40-50%, de hecho también hice un simulador de hipotecas online y me llamaron y las condiciones eran muy malas. De todas formas no pierdo nada por ir físicamente a los bancos, aprovecharé y haré unas visitas.

También los de las inmobiliarias me han dicho que no me preocupe que ellos trabajan con muchos bancos y tal, pero precisamente eso es lo que quiero, que no me líen, y para mí sería mucho mejor que me aceptaran lo del alquiler con compra obligatoria por muchos motivos, uno de los cuales porque quiero la casa ya para este verano
Creo que no debes temer negociar con quien te parezca. Hay muchos inmuebles vacíos y otros que no se venden por razones diversas (necesitan reformas, el precio es inadecuado, etc) así que alguien con las ideas muy claras que quiere eso ¿Por qué no va a proponerlo? No creo que te tiren tomates a la cara por querer comprar, precisamente.

Entiendo que lo que quieres hacer es alquilar por un tiempo y luego comprar ¿no? Ningún problema en negociar eso, es una negociación perfectamente lícita.

Puedes hacer un contrato de alquiler con compraventa en un plazo determinado, y poner una cláusula penal para que el vendedor se sienta protegido.

Por ejemplo, alquiler a 3 años y durante ese tiempo tienes el derecho exclusivo a comprar la vivienda por X cantidad ya pactada de antemano, y se establece una fecha futura para la formalización de la compraventa en la fecha prevista.

En el caso de no llevarse a cabo la compraventa, sin motivo por tu parte, el vendedor cobraría una cantidad extra a modo de penalización que podría ser por ejemplo el alquiler de un año. A cambio en el contrato se especificará que el vendedor no puede venderle la propiedad a nadie que no seas tú durante todo este tiempo, ni alterar el precio fijado por acuerdo mutuo.

Las cláusulas penales no son nada agradables pero el vendedor la puede ver como un seguro para su beneficio porque si le dejas tirado con la compra, él al menos sacará algo.



De todos modos consulta a un agente de la propiedad inmobiliaria (API) colegiado que seguramente, con el conocimiento del sector, te podrá asesorar mucho mejor.
Lo del alquiler con opción a compra has de tener en cuenta que solo un porcentaje del alquiler cuenta como dinero para comprar el piso, o sea si pagas 500€ de alquiler puede ser que solo 100€ computen como descuento en la opción de compra.

Deberías tener opción a compra y subarrendarlo (con permiso expreso del propietario), es la única forma que te saldrá a cuenta.
yo en tu caso iria a particulares, tanto de alquiler, como de compra, de pisos que potencialmente me interesaran, y, con las cifras y los argumentos en la mano que has expuesto aqui, les plantearia la cuestion. de hacer un ciclo de alquiler (3-5 años) y posteriormente, comprar el inmueble, y les dejaria la decision en su alero.

yo creo que encontrarias propietarios dispuestos a hacerlo.

pero eso si. estrictamente particulares. como tu mismo has comentado, los bancos van a poner pegas tanto en una direccion como en la otra, ya que no se ajusta a sus parametros de operacion. y las inmobiliarias... puede que si encontraras inmobiliarias dispuestas a gestionarte la cuestion, ya que hay operadores inmobiliarios especializados en extranjeros que compren propiedades en españa, pero su perfil es de gente con mucha pasta y capacidad de comprar en el acto (aunque luego no lo hagan), no de suscribir hipoteca al estilo currito. y el problema con ese perfil es que te van a sangrar, tanto por las caracteristicas del inmueble y su precio como por el coste de sus servicios de gestion.

y en promotoras que no esten atadas a bancos, esas dificilmente se avienen al formato de alquiler con opcion a compra. y las que ya funcionan en esa modalidad te van a poner las mismas pegas en esa situacion que los bancos. y eso por no mencionar que el 90% de promotoras que no son directamente de bancos, estan tan atadas a ellos que simplemente van a adherirse a lo que el banco diga.

asi que ya digo: yo me iria estrictamente a particulares, iria al clasico ver el piso y dado el caso de que te interesara, pues planteas la cuestion. como se suele decir el "no" ya lo tienes, pero es mas que probable que mas de uno y mas de dos propietarios te dieran el si. primero que durante ese periodo de tiempo ellos van a cobrar el alquiler tal cual y van a comprobar tu fiabilidad como les gusta comprobarla: cobrando. y segundo que tu vas a seguir ahorrando por tu cuenta y llegado a la situacion de tener el 40-50% del dinero en cuenta, suscribir la venta... si el banco lo ve correcto y el propietario lo ve correcto (de hecho probablemente los ojos le hagan chirivitas) ¿porqué no?.

eso si. dado en este caso yo intentaria suscribir un documento particular con el propietario para cerrar el precio de la venta del inmueble, porque el propietario te puede decir que si le parece bien la idea sin cerrar nada, y luego te quiera clavar un +30K o algo por el estilo queriendo sacar tajada teniendote ya a ti atado con varios años de alquiler pagados. y en esas el banco se va a inhibir.

incluso, dado el caso de que el piso me interesara mucho, y en una situacion de tengo pasta para permitirme el gasto pagaria yo una tasacion del inmueble y utilizaria (si me conviniera) ese valor para negociar con el propietario a mi favor. por ejemplo si el propietario dice que 120K y la tasacion dice que 100K pues yo arrimarme a esos 100K y a lo mejor admitir 105 o 110K, pero no admitir en ningun caso 120K o cifras superiores (y con el acuerdo suscrito que indico, impedir que a 3 o 5 años vista, el tipo me quisiera levantar 140 o 150K). evidentemente si el propietario dice que 120K y la tasacion dice que 140K, ese documento te lo guardas bajo siete llaves xD

otra opcion, dado el hecho de que muchos propietarios conocen el precio que pagaron pero desconocen el precio actual del inmueble si se lo preguntan (sobre todo si es heredado), pues llegar al acuerdo de en caso de venta adherirse al precio de mercado proporcionado por una tasación del inmueble que se supone imparcial a las partes (es decir, que ambas partes acuerdan elegir un tasador, y que luego van a acordar en base al precio que ese tasador indique). es un ni patí ni pamí, que puede salir rana a cualquiera de las partes. de hecho no veo muy viable esa opcion, pero puede ser una posibilidad.

si me estoy colando en algo ya vendran a decirmelo. :-P
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