Ayuda sobre hipoteca, VPO, gastos notariales, etc

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Reakl
MegaAdicto!!!
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Editado 1 vez. Última: 12/05/2018 - 01:11:22 por Reakl.
Firol escribió:Gracias a todos y especialmente a @GXY y @Reakl por sus detalladas explicaciones.

Lo de la hipoteca fija ya lo barajábamos para evitarnos sorpresas futuras, pero esos calculos de 30% nos han desmoralizado un poco, aunque sea la cruda realidad. Tenemos mas o menos un 10% y si nos ceñimos a nuestro plan de ahorro, esperabamos llegar al 20% a final de año, pero llegar hasta ese 30%+colchon para imprevistos (que ya contabamos), se ve muy lejano.

Seguiremos mirando pisos porque todavia no hemos visto nada que se adecue a lo que buscamos, de momento no tenemos prisa porque ni tenemos el % de ahorro requerido ni nuestro alquiler es desmesurado, pero cada dia el piso se hace más pequeño.

Habla con tu banco. El banco al final quiere que te hipoteques, lo que no quiere es el riesgo de que no pagues. Seguramente tu nómina y antigüedad puedan ayudarte. Yo te pongo un poco los números de la zona "segura", lo cual tampoco quiere decir que seas inmune a que pueda pasar algo.

Habla con tu banco y ellos te dirán cuanto te concenden o bajo que condiciones. Eso sí, asegurate de que si firmas arras tengas una cláusula que te proteja en caso de que no te concedan hipoteca.

Por otro lado, si eres capaz de ahorrar el 10% de la vivienda en un año te recomendaría esperar. Entiendo que parece que pierdes dinero con el alquiler pero tienes que pensar en otros factores como puede ser los intereses que te ahorras. Con el mismo simulador de antes, ajusto a canarias:

Tienes 10.700€ de gastos e impuestos (eso lo tienes que pagar sí o sí, cantidad mínima), por lo que una transacción de 100k se te convierte en 110.700€ aproximadamente. Tienes que pedir hipoteca de 100.000€ y para que baje la cuota a 300€ tienes que ponerlo a 40 años (345€ al mes) al 2.75% de interés fijo (cojo los datos del santander a pesar de que no ofrecen a 40 años). Eso son 64.898 € en 40 años de intereses.

Si ahorras 2 años más y puedes llegar a esos 10k anuales que dices que puedes conseguir con tu plan de ahorro meterías 30k de inicio. Tu hipoteca pasaría a 30 años y con el mismo interés fijo al 2.75 pasarías a pagar 30.254€ de intereses. ahorrarías 34.000€ en intereses

Así, calculando a ojo, si tu alquiler son de 300€, 12 meses, 2 años, son 7200€. Gastas 7200€ en alquiler pero ganas 30.200€ en lo que te ahorras de la hipoteca si te la conceden.

Pero más aún. Ahorra otros 2 años más y plántate con 50k. Con una entrada de 50k para pagar 300€ al mes puedes hacerlo con una hipoteca de 20 años. Lo ponemos a 19 años (325€) para bajar de rango en las condiciones del banco santander y bajar tu interés a plazo fijo del 2.75% al 2.15%. Sorpresa: pagas 13.100€ en intereses. Ahorras 17.000€ gastando otros 7200€,

Así que 4 años de alquiler (14400€) frente a no tener que pagar 51.798€ en intereses.

El punto ideal para comprar vivienda es el momento en el que el pago de tu alquiler anual es superior a la reducción de intereses que te cobra el banco por duración de hipoteca. Lo ideal es pagar en menos de 10 años.

Mira, te dejo este simulador. No es exacto, pero de todos los que he encontrado es el que es más manejable y es lo suficientemente aproximado como para que te sirva para hacerte una idea. Cada banco tiene en su web simuladores, pero a ti te interesa el campo "interés hipoteca" que aquí es claro y no tienes que ir página atrás o adelante para cambiar datos y ajustarlo a lo que te gusta.

https://www.idealista.com/hipotecas/simulador-hipotecas/hipoteca-para-comprar-casa

Ten en cuenta que el tipo variable toma como referente el euribor, que ahora está negativo pero es casi seguro que en 5 años subirá de 0. Pero el simulador no te deja ver como sería tu cuota y cuantos impuestos pagarías si sube el euribor, así que, ponte en el caso de que consigas una hipoteca de euribor + 0.99%, pues pon el valor que quieras como fijo. Es decir, que si quieres saber cuánto pagarías si el euribor sube al 2%, entonces escribe fijo: 2.99% y te saldrá el valor.
GXY
No Soy Cylon
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en BSG·9999
el calculo esta muy bien. creo que la proyeccion de ahorro de 10K anuales es muy optimista, pero estoy de acuerdo en que cuanto mas se tenga de capital para entrar y a menos plazo se tenga que poner la hipoteca, mejor.

de todos modos para mi el factor mas importante no es pagar el minimo de intereses (es decir, "que el banco gane lo menos posible") sino conseguir la cuota mas baja posible, que siempre sera mas facil de pagar. eso puede alargar el plazo, pero siempre puedes hacer amortizaciones mas adelante y quitarte plazo de tiempo. creo que a largo plazo es la mejor estrategia. es lo contrario de lo que propone reakl en el sentido de que se alarga tiempo y se pagan mas intereses, pero en mi opinion es un camino mas seguro.

por otra parte decir que hay bancos que estan ofreciendo modalidades mixtas de fijo + variable. son variables hasta un techo y a partir de el son fijas. permiten aprovechar el interes bajo actual y si sube mucho se quedaran en un tipo asumible (que ademas, si vas a una estrategia de cuota baja, siempre sera un palo menor). el techo es algo mas alto que el fijo, pero creo que se pueden conseguir condiciones bastante buenas.

no me habia fijado que eres de canarias. aqui los bancos con mayor catalogo de propiedades son caixabank que incluye las de la antigua cajacanarias de tenerife, bankia que incluye las de la antigua caja de canarias de las palmas ademas de las antiguas de cajamadrid y bancaja que eran 3 de las 4 cajas con mayor numero de activos en la region, BBVA y santander que incluye los activos que tenian popular y banesto entre otros. con esos 4 y sabadell yo diria que tienes cubierto el 90% o mas de lo que pueda haber en manos de bancos. tambien hay ofertas buenas fuera de bancos pero los bancos seran mas rigidos con ellas, pero si consigues un buen precio de compraventa y sabes que el de tasacion sera muy superior y tienes un buen colchon, te puede salir una operacion bastante buena.

yo en 2010 y 11 estuve mirando el tema muy por encima, pero lo que hice no fue mirar pisos, sino ir a los bancos y preguntar mi capacidad de endeudamiento (y yo iba sin capital ahorrado, es decir, a por el 100 o 110%) pregunte en 4 bancos y ninguno me dijo salga usted por la puerta. y ya eran tiempos de crisis. con esto lo que quiero decir es que los bancos QUIEREN suscribir hipotecas, lo que hay que hacer es buscar la mas conveniente.

aunque yo particularmente, sigo de alquiler. no me siento suficientemente estable con el tema de trabajo como para meterme en una hipoteca y tener claro que durante 25 años la podre seguir pagando (esa es otra en mi caso, con la edad que ya tengo, el plazo se acorta)

el plan que te ha dado reakl es bastante bueno. yo te diria que fueras mirando y preguntando y mientras tanto, ahorrando.
Firol
Con solera
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Quizas el 10% de ahorro al año es un calculo optimista, sujeto a vaivenes e imprevistos que siempre surgen, pero de momento hemos conseguido ir poquito a poco cumpliendolo.

Nuestra idea era llegar al 20% y mientras pagabamos una hipoteca similiar al alquiler, continuar con el plan de ahorro actual para ir amortizando capital.

Esperar a tener un 30% o mas evidentemente es lo mas sensato, pero si queremos ampliar familia necesitamos otra casa porque en la actual seria imposible.

Muchas gracias de nuevo, sinceramente no esperaba una ayuda tan detallada y nos ha ayudado a tener en cuenta varios factores que desconociamos o que al menos no habiamos analizado tan en profundidad.
Otro detalle que hace esperar un poco sea lo más sensato es que a los bancos los autónomos recientes no le gustan, necesitan ver que tu actividad está bien asentada.
Ashdown
MegaAdicto!!!
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Ashdown está baneado por "faltas de respeto"
Con esa capacidad de ahorro es importante que la comisión por amortización parcial sea 0, cosa que no es complicado de conseguir. Está limitada por ley al 0.5%, pero mejor en tu bolsillo que en el de un puto banquero.
Hola, yo tengo una duda sobre la cláusula suelo. ¿A grosso modo alguien puede decirme a cuánto podría equivaler para el caso de una hipoteca de 60,000€ (con los intereses) a 30 años contratada en 2003 con Caja Madrid? No es mía sino de mi hermano y no sé todos los datos exactamente para usar una "calculadora". Pero más o menos saber si serían, menos de 3.000, o estaría por los 5.000, 10.000.... etc. Gracias
aperitivo
CunilingusPostmortem
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Editado 2 veces. Última: 11/07/2018 - 14:18:23 por aperitivo.
@Jurenito a cuanto tenía el suelo? También es necesario saber cuando le quitaron el suelo, es decir, a partir de que mes/año dejo de pagar la cuota con ese minimo.
Firol
Con solera
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Editado 1 vez. Última: 6/09/2018 - 23:34:00 por Firol.
Refloto el tema porque seguimos viendo pisos, ahora más en serio porque esperamos un nuevo miembro en la familia y ahora sí que sí no cabemos...

Hemos pedido simulación de hipoteca en los dos bancos con los que trabajamos, Santander y Sabadell. En ambos casos nos ofertan el 80% (como era sabido), en el Santander el límite a darnos de 95000€, el Sabadell no nos dio cantidad porque no ha hecho un estudio de nuestra capacidad de endeudamiento.

Después de buscar por nuestra cuenta sin éxito, nos encomendamos al diablo (aka inmobiliarias), tras un par de búsquedas infructuosas, hemos visto un piso que reúne los requisitos que buscábamos (3 dormitorios, garaje, buena ubicación) por 86000€, de VPO y estamos inscritos hace meses.

Para hacer la reserva tenemos que poner 500€ y luego firmar arras, si tras el estudio de financiación denegaran la hipoteca, nos devolverían las arras y los 500€. Ahora mismo el piso que nos ha gustado está reservado por una pareja pero se ha echado para atrás a la hora de firmar las arras, así que digamos que podemos meter cabeza ahí...

Disponemos del 20% necesario, nos faltaría el otro 10%...podemos reunirlo con ayuda de la familia. Todo eso dejando un remanente de 3000-4000€ para pagar gastos mensuales y eventualidades...

Estamos haciendo números y dándole vueltas, tenemos claro que firmaríamos un tipo de interés fijo para ahorrarnos sustos futuros. He estado releyendo toda la info que me distéis en su día, no difiere en nada y en muchos casos es más completa, que la obtenida por bancos, inmobiliarias, etc...

Vamos a meditar el tema tranquilamente, aunque sabemos que esa propiedad a ese precio no durará mucho tiempo. Algún consejo?
Firol
Con solera
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desde ene 2001
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Refloto el hilo con novedades.

Ya hemos elegido piso (pequeño hurra), una VPO de 4 dormitorios, trastero y garage, los requisitos que buscabamos. El precio 116.500€, no me parece una ganga siendo VPO, pero visto lo visto ni tan mal...

Estamos esperando la autorizacion de vivienda para la venta, proceso que entre ineptitud de inmobiliarias y fiestas por medio, se ha demorado bastante, se supone que estara a finales de mes. Las arras estan firmadas desde diciembre y apoquinamos 6000€, seguimos visitando bancos para la hipoteca.

Acabamos de salir del santander que de momento es nuestra primera opcion a falta de concretar con Sabadell e ING. Pedimos 93000€ y aportamos el resto+gastos de escritura y demas, unos 30000€ a groso modo.

Una hipoteca a plazo fijo, 30 años, 2,75% (en diciembre era tipo 2,5% pero como los bancos pagan ahora gastos y tasacion han subido 0,25...), amortizaciones al 0,5% los 5 primeros años y el 0,25% los siguientes.

Te obligan a nomina alli, 3 recibos domiciliados, seguro de hogar (300€ año) y de vida (400€ año obligatorio primer año).

Las cuotas mensuales serian 380€+los seguros, que no sabemos si los pondriamos mensuales, lo cual serian 60€ mas mensuales o pago anual o semestral.

Estamos esperando la respuesta de ING, aunque sus hipotecas son mixtas, no ofertan fijas. Tambien estamos esperando respuesta del Sabadell, en ambos casos la financiación seria de un 80%, en el Santander nos han dicho (conocemos a la agente) que no habria problema en oscilar del 80-85 sin que nos suban los tipos.

En el Santander nos obligan para darnos la hipoteca a plazo fijo a cancelar el prestamo del coche que nos queda, menos de un año, unos 1200€. Porque sino superiamos el 40% de ingresos y se denegaria.

Mi mujer se esta volviendo loca con mil tablas de excel haciendo calculos, la verdad es que esperabamos vender un terreno para no ir tan ahogados pero al final todo se ha puesto en contra y es otro marron que tenemos pendiente. Segun sus calculos, aportando lo que falta y cancelando el prestamo del coche, nos quedariamos en el mejor de los casos con 1500€ de colchon...

En la casa nueva no hay que hacer reformas, un par de cosas basicas en el baño y decorar, pero claro, no tendriamos nevera ni lavadora de entrada, gastos que hay que sumar...

En principio si todo se torcia y nos denegaban hipoteca o no se vendia el terreno que he comentado, siempre nos quedaba el comodín de seguir de alquiler donde estamos, que pagamos mensualmente una media de 300€, imposible de conseguir hoy dia, claro que es un segundo sin ascensor, menos de 40m, con un crio de cuatro años y otro a punto de nacer...pero resulta que el dueño nos llamos y nos dijo que queria vender la casa para quitarsela de encima, con lo cual tenemos el tiempo contado ahi...


Siento el tochaco, solo queria actualizar esto y que me dierais vuestras impresiones sobre las condiciones de la unica hipoteca que tenemos el ok a dia de hoy y si es mejorable en otras bancos y en que condiciones.

PD. A los efectos prácticos en todas las solicitudes yo no "cuento para nada" al llevar poco mas de un año como autonomo y me desechan (curioso que para el estado si cuento para sangrarme mes a mes).
Firol
Con solera
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desde ene 2001
en Chicharrero de adopción
Vuelvo a actualizar y aprovecho para citar a @Reakl y @GXY que en su dia me ayudaron bastante y creo que estan puestos en el tema, cualquier otro que me ilumine un poco bienvenido XD

Respecto al anterior mensaje la semana pasada, ya tenemos respuesta de ING y Sabadell. No tengo delante la info con todos los detalles, pero basicamente en Sabadell a un plazo fijo de 30 años, nos queda una cuota mensual de unos 450€...pero no entiendo muy bien la info que nos mandaron por email, porque no se si en esa cuota estan incluidos los seguros de hogar y vida que te meten, al igual que te dicen un interes de un 3'4% pero no se si ya esta bonificado (lo cual me pareceria un interes alto comparado con otros bancos). Supuestamente puedes alcanzar hasta un 1% de bonificacion en el tipo de interes contratando seguro de hogar, vida, domiciliando nomina y no se que mas. Info bastante confusa la verdad.

Ademas Sabadell, al igual que el Santander, tiene un 0'5% de penalización los 5 primeros años por amortización parcial y un 0'25% a partir del 6. Ademas de unos gastos de apertura de unos 900€...(el santander unos 400€).

En ING la cosa sobre el papel pinta mejor, también tendríamos aprobada la hipoteca mixta, 10 años a plazo fijo con una cuota de 334€ siempre y cuando tengamos contratados los seguros de vida y hogar...eso si, gastos de apertura 0, de amortizacion parcial o total 0 tambien. El interes fijo seria a un 1'79% los 10 primeros años y despues euribor+0'99%, TAE variable 2'20%. Hemos preguntado las condiciones si decidimos no contratar los seguros con ellos (mejor mientras menos vinculaciones) y el tipo seria un 2'59% nominal los 10 primeros años y euribor+1'79% los 20 restantes. Lo que no sabemos es en cuanto se quedaria la cuota mensual en este ultimo caso.

Curiosamente, el Santander paga gastos de tasacion y los otros dos no, cosa que me extraña sino le obliga por ley a que el Santander lo haga de motu propio.

Alguien sabe cuales son los gastos aproximados de una VPO? Es que todos los bancos dicen que hasta que no se tase, no se hace un calculo exacto, pero nosotros solo queremos saber el tipo de interes que se aplica al ser una VPO (creo que es un 4% pero no estoy seguro). Lo que calculan en el estudio de gastos, suele ser unos 10000€-11000, pero eso en una vivienda normal, no VPO, que segun nuestros calculo deberian ser unos 7000€.

Mi mujer es bastante reacia a una hipoteca mixta, esa incertidumbre durante 20 años no le mola nada, pero es que claro, la diferencia mensual entre ING y el resto es bastante sustancial, ademas de las condiciones de amortizacion y apertura. Pero claro, de aqui a 10 años podemos estar en otra burbuja y arrepentiendonos de no haber ido por una fija en su dia...

Sobre los seguros que te meten los bancos para aprovechar el mejor diferencial...al final compensan o no? Porque el de hogar mira, es obligatorio ademas de necesario, pero el de vida? Esta bien para no dejarle el pufo a nadie si ocurre una desgracia, pero es un pico y sube bastante cada año.

Perdon por el tochaco, pero es que urge el tema, a funales de mes debemos tener una decision tomada, justo cuando nace mi segundo hijo y cuando nos concederan la autorizacion de vivienda y tenemos 20 dias habiles segun arras para firmar compraventa.
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