Ayuda sobre hipoteca, VPO, gastos notariales, etc

Mi mujer y yo llevamos un tiempo mirando pisos ya que llevamos varios años de alquiler y aunque no tenemos la mentalidad esa de que es tirar el dinero, con el crio ya se nos ha quedado muy pequeño y es el momento de dar el siguiente paso.

La idea es pagar una mensualidad de hipoteca no mayor a la de nuestro actual alquiler (unos 300€). Las características que buscamos son 3 habitaciones, 2 baños, garaje y trastero, el precio que buscamos serian 100000€ como mucho. La zona en principio no nos cerramos a nada, pero la idea es que este bien conectado de todo y del cole del niño, que el trayecto de coche diario no superara los 15 minutos ida/vuelta mas o menos.

Llevamos tiempo rastreando el mercado y hay pisos que cumplen lo que pedimos, pero claro, unas veces son embargados por bancos y tienen cosas que reformar (suelo levantado, techos que faltan, etc), por lo que es meterte en una hipoteca y luego echarle mas dinero, cosa que echa para atras salvo que fuera un oferton.

Los pisos de bancos tambien tienen la pega de que tienes que dar una cantidad en concepto de arras que normalmente pierdes si por lo que sea no compras el piso. Eso unido a que hay que tener un 20% ahorrado del valor del piso, hace que se complique mucho el tema.

El tema de gastos notariales e impuestos nos tiene un poco descolocados, todo corre a cuenta del comprador? Si es asi, a cuanto podría ascender la cantidad? Si es un piso de 2 mano, tenemos entendido que el tema impuestos a pagar es mayor, es correcto?

Estamos viendo muchos pisos de bancos que son VPO, por lo visto hay dos tipos, acceso publico y privado. No se hasta que punto es complicado entrar en esas listas, no tenemos ninguna vivienda en propiedad, el sueldo de mi mujer son unos 1000€ mes y yo empece como autonomo a finales del año pasado, por lo que creo que cumpliriamos los requisitos para entrar.

Sobre la hipoteca, con que banco es mejor negociar? Nuestros ahorros estan en el santander, no se si ayudara (openbank es de ellos y hablan bien). A dia de hoy creo que no dan mas del 80% de hipoteca, cosa que en realidad es casi mejor porque sino seria mas a pagar cada mes.

Creo que eso es todo, a ver si alguien puede echarme una mano.

Gracias
Yo te puedo contar sobre los pisos de banco, ya que hace poco compré uno del Santander.
Si es de su propiedad te dan el 100% del menor valor ya sea de tasación o compraventa. Si el piso se vende en 100000 y lo tasan en 90000 te darán un máximo de 90000 de hipoteca.
La reserva, por lo menos en el Santander solo la perdías si no firmabas la hipoteca una vez concedida esta, vamos si te echabas atrás cuando ya estaba todo a punto. Era una reserva de 3000 que luego te descontaban del precio de la venta.
En cuanto al estado del piso, hay que tener mucho cuidado si lo compras al banco, lo venden a cuerpo cierto, vamos que tú puedes verlo todas las veces que quieras y aceptas el piso tal y como está, tanto lo que ves como lo que no se puede ver y no puedes reclamarles nada a no ser que sea un defecto que impida habitar la vivienda.
Yo estuve llevando arquitectos y albañiles a mirar el piso bastantes veces para no llevarme sorpresas.
En cuanto a los gastos, los pagas tú todos básicamente , a mi no me cobraron la tasación ni los gastos de la copia matriz de la escritura, pero el AJD, ITP y gastos notariales y de gestoria los pague yo. El AJD en Andalucía es un 1,5% del valor de compra y el ITP un 8%, luego los gastos de gestoria y notaria fueron unos 1500 euros. Si eres menor de 35 años el AJD se queda en un 0,30% y el ITP un 3,5%
Los gastos son siempre los mismos tanto en piso de banco como en piso de segunda mano.
En piso nuevo el ITP se sustituye por el IVA que es un 10%
Finalmente añádele el seguro de hogar y el de vida que son otros 600 euros más.
Para un piso que no sea de banco tienes que tener ahorrado aproximadamente el 35% del precio de venta del piso, igual para uno nuevo, en el caso de un piso de banco, en torno al 12% es lo que tienes que tener ahorrado.
Me ha quedado un tocho curioso, espero te sirva de ayuda.
Si el piso es de banco es cuando mayores facilidades vas a tener en la hipoteca, eso sí, con ese mismo banco.

En concepto de impuestos (ITP), notarías, altas e historias prepara entre un 10-15% del valor de compra.
Muchas gracias @shinonaga y @jorcoval en Canarias el AJD es de un 1% y el ITP creo que un 7%.

Nuestros cálculos eran de tener un 20% de ahorro del total del piso, pero entre impuestos, arras, etc nos agobiamos porque parece un suma sin fin.

Para un piso de entre 90000-100000€ cuanto dinero creeis que es necesario tener de ahorro?
pues lo que ya han dicho, un 20% minimo, mas otros 3-4000 euros para los gastos (hay bancos que incluso los gastos te los van a meter en la hipoteca si no quieres ponerlos tu). Calcula sobre 20.000-24.000
Si vas a comprar una casa de 90-100 yo miraria tambien las de 110-120 y ya si te cuadra es negociarles el precio. Yo en su día pagué (creo recordar) 2.800 o asi, en Andalucía siendo menor de 35, aparte, a los 2 años me hicieron una paralela, por lo visto compré demasiado barato y me soplaron otros 2000 pavos. Ojo con el precio y el valor del piso.
basicamente ya te han dicho todo lo importante.

si el banco te dicen que con un piso suyo no te dan el 100% del valor de tasacion o hipoteca... cambiate de banco.

primero pregunta en el tuyo, claro. y si no lo ves claro, vas a otros y les dices lo que hay: que estas buscando un piso de banco para comprar y que si acuerdas con ellos les llevas la nomina y etc.

os aconsejo que vayais los dos al menos la primera vez (a cada banco) porque el banco para calcular los riesgos necesita los datos de los dos, y al de riesgos la primera valoracion se la da el agente con el que hableis.

ojo con lo que ha dicho el compañero acerca del estado del piso. siendo uno usado y de banco registrarlo y revisarlo TOOOODO antes de dar el ok. pero TOOOODO es TOOOOOOODO: todos los suelos, techos, paredes, ventanas, la instalacion electrica, la de fontaneria, la cocina, los sanitarios del baño. lo que haya averiado averiado se va a quedar hasta que un comprador lo arregle. el banco no se hace cargo de ni una bombilla... pero cuantas mas cosas encuentres, mas flexible va a ser el banco con porcentajes y vainas si te interesa el piso. selecciona primero por zona y tipo (que te interese por cercania a sitios, tipo de edificio/vivienda, etc) y si tienes que descartar descartas, ¿no teneis otro? y si no tienen otro, te vas a otro banco y empiezas de nuevo.

ya que estan destroyer, que no se hacen cargo de nada y que te va a tocar a ti arreglar todo lo que haya, que menos que te den el 100% del valor y un porcentaje en condiciones.

de todos modos lo primero por lo que filtran es por el "perfil de riesgo del interesado" y en ese perfil de riesgo lo que mas pesan son 3 cosas: cuanto cobras y con qué tipo de trabajo/contrato, deudas que tengas y situacion familiar.

lo que mejor puntua es funcionario, sin deudas, casado con hijo/s, y con familiares con propiedades.

y si, para operaciones ya relevantes como es una hipoteca... miran todo. se enteran hasta de lo que tu no sabes de ti mismo xD
GXY escribió:basicamente ya te han dicho todo lo importante.

si el banco te dicen que con un piso suyo no te dan el 100% del valor de tasacion o hipoteca... cambiate de banco.

primero pregunta en el tuyo, claro. y si no lo ves claro, vas a otros y les dices lo que hay: que estas buscando un piso de banco para comprar y que si acuerdas con ellos les llevas la nomina y etc.

os aconsejo que vayais los dos al menos la primera vez (a cada banco) porque el banco para calcular los riesgos necesita los datos de los dos, y al de riesgos la primera valoracion se la da el agente con el que hableis.

ojo con lo que ha dicho el compañero acerca del estado del piso. siendo uno usado y de banco registrarlo y revisarlo TOOOODO antes de dar el ok. pero TOOOODO es TOOOOOOODO: todos los suelos, techos, paredes, ventanas, la instalacion electrica, la de fontaneria, la cocina, los sanitarios del baño. lo que haya averiado averiado se va a quedar hasta que un comprador lo arregle. el banco no se hace cargo de ni una bombilla... pero cuantas mas cosas encuentres, mas flexible va a ser el banco con porcentajes y vainas si te interesa el piso. selecciona primero por zona y tipo (que te interese por cercania a sitios, tipo de edificio/vivienda, etc) y si tienes que descartar descartas, ¿no teneis otro? y si no tienen otro, te vas a otro banco y empiezas de nuevo.

ya que estan destroyer, que no se hacen cargo de nada y que te va a tocar a ti arreglar todo lo que haya, que menos que te den el 100% del valor y un porcentaje en condiciones.

de todos modos lo primero por lo que filtran es por el "perfil de riesgo del interesado" y en ese perfil de riesgo lo que mas pesan son 3 cosas: cuanto cobras y con qué tipo de trabajo/contrato, deudas que tengas y situacion familiar.

lo que mejor puntua es funcionario, sin deudas, casado con hijo/s, y con familiares con propiedades.

y si, para operaciones ya relevantes como es una hipoteca... miran todo. se enteran hasta de lo que tu no sabes de ti mismo xD

Y eso? Si los ingresos y todo lo demás son los mismos que unos casados sin hijos, que sentido tiene puntuar más el con hijos?
Te comento que yo lo tengo calentito también.

Los gastos suelen ser unos 5000€ entre gastos de notaría y gastos de hipoteca.

Lo de tener un 20% del precio de la vivienda no es porque sea lo recomendadi sino porque los bancos sólo te dan el 80% del valor. Pueden darte más, hasta el 100%, y dependiendo de quién seas incluso más (aunque ni de coña lo que hacían antes). Pero evítalo si puedes.

Mi recomendación personal es que tengas el 20% mas impuestos y gastos. Y los impuestos tienen que tener en cuenta el palazo que puede darte la tasación de hacienda. Me explico: Tu hablas con el banco, el banco hace una tasación y dice que el piso que buscas vale lo que piden por él: 100.000€. Firmas tu hipoteca y pagas el ITP, que no se cuanto es en tu comundad, pero pongamos que es del 10%. Pagas 10.000€ de ITP.

Pero luego viene hacienda, inspecciona tu propiedad y determina con un dedo al aire que tu propiedad no vale 100.000 sino que vale 150.000€. Por lo tanto hacienda va a ver que tú tenías que haber pagado 15.000€ de ITP y has pagado sólo 10.000, así que te pedirá una complementaria de 5000€.

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Otro problema que vas a tener con el banco es que ellos te van a ofrecer el 80% del valor menor entre la tasación y la compraventa. Es decir que aunque tú acuerdes con el propietario que le vas a comprar la vivienda por 100k el banco tasará la vivienda y te ofrecerá como mucho el 80% del menor de ambos. Si el banco tasa la vivienda por 120k, 150k o 540k, te ofrecerá 80k de hipoteca. Pero si tasa la vivienda en 90k, te dará el 80% de 90k, es decir, te ofrecerá como mucho 72k de hipoteca.

¿Qué quiere decir esto? Que si el banco tasa la vivienda por menos del valor de compraventa la diferencia entre lo que tasa el banco y lo que acordaste con el propietario lo vas a tener que poner tú.

¿Cual es el principal problema de esto? Las arras. Cuando tu firmas unas arras con el propietario tienes que ofrecerle el 10% del valor de la vivienda (que luego se te descuentan del precio final), pero el contrato estipula que si te echas para atrás, no se te devuelven las arras. Así que si dejas unas arras de 10k, puedes perderlas si el banco no te concede el valor que deseas de la hipoteca, pues no tienes dinero para comprarla.

Bien, a partir de aquí tienes alguna herramienta. Puedes añadir al contrato de arras una cláusula que indique que se te devuelva el importe íntegro de las arras en caso de que los bancos no te concedan la hipoteca que necesitas. Pero es bastante probable que tengas que pedirlo. Por otro lado dependes de la situación del propietario, porque si por ejemplo el propietario espera el dinero de tus arras para pagar sus propias arras no puede permitirse hacer eso y como propietario puede negarse a firmar un contrato de arras que tenga esa cláusula.

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Mi recomendación:
  • Ten el 30% del valor de la hipoteca que deseas comprar, no el 20% (en caso de in ITP de 10%)
  • Añade a ese valor 5000€ más
  • Quédate en tu cuenta otros 5000€ mínimo, 10.000€ en caso de que vivas en una gran ciudad, para afrontar costes.

Es decir, para tu caso de compraventa de una vivienda de 100k en una ciudad pequeña no deberías tener menos de 40.000€. Si tienes menos tienes posibilidades de que el banco no te conceda la hipoteca. Mucha gente va con el 20% del importe y luego se dan de bruces con que entre gastos e impuestos no les da.

Te hago una simulación. Una vivienda de 100k al ITP del 10% a 30 años para una cuota de ~305€ al mes te da un coste total de 115.600€. Para que la compra sea efectiva el banco necesita ofrecerte 95.200€ de hipoteca. Pero te recuerdo que el banco sólo ofrece el 80% del valor de la vivienda, es decir, 80.000€, por lo que lo vas a tener mucho más dificil. Incluso si te conceden el 100%, son 15.600€ de gastos, por lo que te quedarías con una hipoteca de alto riesgo y menos de 5000€ para contingencias.

Si tienes 40k y aportas 35k (quedandote 5k para contingencias y te aseguro que las tendrás porque siempre tendrás que hacer cambios, comprar algún mueble, tendrás que solapar algún mes de alquiler en tu vivienda actual y quizás tengas que hacer reparaciones o pintados en la vivienda de alquiler actual al finalizar el contrato, y recuerda que hacienda puede venir el año que viene a pedirte la diferencia), todo cambia. Pasarías a pagar la hipoteca en 25 años en vez de 30 (pagando 300€) lo cual te puede dar capacidad de negociar mejores intereses. El banco te dará 79.800€ con lo cual estás dentro del 80%, y al cabo de 25 años te habrás ahorrado 5.000€ en intereses.

Quizás te parecen números altísimos, pero es que esa es la realidad. Una vivienda es muy cara, hay muchos gastos.
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Y como último punto te recuerdo otra cosa: la vivienda no es sólo la cuota de la hipoteca. a la cuota tienes que añadirle los siguientes gastos:
  • Cuota de hipoteca
  • IBI
  • Gastos de comunidad
  • Basuras y otros impuestos municipales
  • Seguro del hogar: si tienes ahorros puedes pagarlo de golpe al principio y ahorrarte la mitad, si no, pagos trimestrales
  • Seguro de vida: es muy probable que con tu baja capacidad de negociación el banco te obligue a tener uno

Así que si tu intención es pagar lo mismo que pagas por el alquiler tengo una mala noticia: no puedes. Entre todos esos gastos puede subirte 40-50€ mensuales. No es mucho por si solo pero pagas la hipoteca suma. Por eso si quieres pagar en total 300€ deberías buscar una hipoteca de unos 250€. Es decir, deberías pagar unos 35.000€ iniciales a 30 años para conseguir esa cuota.

Ante todo asegurate de que la cuota no sube por encima del 30% de los ingresos por unidad familiar. Es decir, para una cuota de 300€ debéis al menos cobrar 1000€ entre los 2.

Pero mi recomendación es que te pongas en el peor escenario. Si pilláis hipoteca variable poneros en el caso de que el euribor suba al 5-6%. Con hipotecas a 30 años en algún momento algo va a pasar y si la cuota te sube te puedes cagar. Mi simulación dice que en el peor caso tu hipoteca a 30 años pidiendo el 100% de la vivienda te sale que pasas de pagar 305€ con el euribor a 0 como está ahora y pasarías a pagar 600€ si el euribor sube al 5 + 0.99

Ojito con eso. Si no puedes y esos 600€ se salen del 30-33% puedes pasarlo muy mal. Tu verás al final si aceptas el riesgo o no, pero mirate la opción de pillar una hipoteca fija. Te sale más caro pero no te llevas sustos.

Eso sí, si piensas amortizar la deuda no pilles fijo. Ahora los bancos se han inventado una cláusula para las hipotecas a plazo fijo que básicamente tienen el derecho de cobrarte hasta un 3% si causas algún perjuicio económico a la entidad. Es decir, que básicamente aunque amortices te van a cobrar los intereses que te ahorras por amortizar.
solid_trunks escribió:Y eso? Si los ingresos y todo lo demás son los mismos que unos casados sin hijos, que sentido tiene puntuar más el con hijos?


los baremos no los he inventado yo, pero la palabra clave que buscas es "compromiso"

respecto a lo que ha comentado el compañero reakl, nada que discutirle, pero si hare un par de puntualizaciones.

1.- todo lo que el ha comentado es cierto, pero digamos que es la situacion "a cara perro", es decir, cuando quieres suscribir una hipoteca con un banco que no te conoce de nada y con un piso que NO es de su cartera.

cuando tienes una relacion de años con el banco eso puede que pese algo, por ejemplo, que te pongan directamente una clausula de devolucion de las arras o que de entrada te ofrezcan un porcentaje algo mayor del 80% que digamos que es base, o que la tasacion sea mas favorable a tus (y sus) intereses. no olvidemos que el banco quiere que suscribas la hipoteca, no rechazarte (salvo que tenga un buen motivo para ello)

tambien los bancos para captar pueden hacer lo mismo, asi que puede dar lo mismo ser un cliente viejo que un cliente nuevo. depende del modo de trabajar del banco, campañas en vigencia en el momento, etc. pero en general una maxima interesante es que cuantos mas pisos en cartera tenga un banco, mas probable es que flexibilice condiciones para colocarlos.

con los pisos de su cartera es muy habitual que ofrezcan bastante por encima del 80% (muchas veces el 100% o incluso mas), facilidades para el pago de los gastos, alguna que otra clausula ventajosa (como lo indicado de las arras) y lo mas importante: una tasacion conveniente.

2.- intentare explicar lo de la tasacion conveniente. el manual bancario de buenas practicas indica lo de conceder el 80% de lo que sea menor: el precio de compraventa o el de tasacion. y efectivamente, tambien hacienda puede hacer su tasacion con vistas a engordar la recaudacion por ITP pero hay que tener en cuenta que los bancos estan compinchados con las agencias de tasacion y estan al corriente de las directrices de hacienda al respecto

ademas, no olvidemos que en un piso de la cartera del banco el propietario es el banco (o mas bien, una sociedad que forma parte del grupo societario del banco) <- esto es asi para que si la sociedad inmobiliaria pufa, al banco no le afecta. truquitos de empresaurios privados, siempre protegiendose el culete xD

bueno a lo que iba: como el banco es el propietario del piso, y esta compinchado con los tasadores, y conoce las directrices de hacienda, y es el que te concede la hipoteca, evidentemente lo que tratara de hacer es un minimo comun multiplo. es decir, va a "su" tasador coleguita, el cual tambien tasa para hacienda (hacienda no tiene tasadores, las cosas en el mundo moderno se subcontratan, guiño guiño), al que ya le han encargado la tasacion desde meses o años antes de que el piso lo veas tu, pongamos que esa tasacion, llamemosla "real" sea de 100mil. y esa tasacion esta hecha con el libreto de directrices de hacienda en la mano, asi que hacienda tambien va a decir 100mil si les preguntan. ya no hay una diferencia por la cual te vayan a calzar pal aire para cobrarte una complementaria.

luego el banco le va a ofrecer esa vivienda a clientes. le pone un precio, llamemosle "de catalogo" de 130mil, pero cuando preguntas por ella te la rebajan a 120mil para engancharte. vas a verla y te mola, se procede al tasado (que si tu no dices nada al respecto, el banco te propondra un "tasador independiente" (que es el suyo)), y el tasador en cuestion va y dice una cifra random un poco por encima de 130mil que era el precio de venta original. a esto lo llamaremos "tasacion comercial". en el banco te ponen cara de satisfaccion, porque el tasador ha dado una cifra de tasacion mayor que la de venta, lo cual para ti es ventajoso porque significa que estas comprando la vivienda mas barata de su precio real de mercado. (que seria el de tasacion, se supone).

y ahora aplican la normativa. tienen que hacerte la operacion sobre el precio menor, que es el de 120mil que te dieron y por el que te engancharon, ya que el de tasacion es mayor. el 80% de 120mil son 96mil. si ya saben que con esa cifra no llegas, ahi en funcion de lo que determinen a nivel interno, del perfil tuyo que tengan, de la situacion de su cartera de propiedades, etc... si quieren que suscribas flexibilizaran un poco mas, lo justo para que apretandote puedas llegar. por ejemplo si saben que solo tienes ahorrados 18mil, pues le bajaran un poco el precio o le subiran un poco el porcentaje, para llegar a cuadrar con los 114 que "tienes" (tus 18mil mas los 96mil que te ofrecen) y cuando ambas cifras se igualen ¡tenemos trato!

ahora retrocede 2 parrafos y revisa cuando hable de la tasacion que encargó el banco de la propiedad antes de ponerla en venta. te han colocado una vivienda de 100mil en, por ejemplo, 118mil con 18mil euros que tenias en cash. tu te quedas pagando como un niño bueno y ellos han sacado una operacion con 18mil de beneficio, mas los intereses de la hipoteca y han puesto en movilizado tus 18mil de cash. luego nos preguntamos porqué los bancos son las empresas mas boyantes de españa. :-P

y cuando hacienda llega y revisa... te crees que van a hacer una tasacion por 100mil y que tengas derecho a que te devuelvan por haberte cobrado ITP de mas? ÑA. tasaran por el valor dado por el tasador independiente dependiente del banco o un poquito por encima para arrascarte un poco los huevos (no mucho) y ya. cosas que tiene que las tasaciones no sean publicas ni esten hechas por un organismo publico que pueda ser fiscalizado por un tercero. viva el mercado libre!

me ha quedado un poco largo, pero bueno. "tl;dr: los bancos ajustan para que puedas comprar, si verdaderamente puedes y quieres comprar y mucho mas si la vivienda es de su cartera".

por eso digo que, primero elijas las zonas y tipos de piso que te interesan y seguidamente vayas a los bancos y les preguntes. aunque no seas cliente suyo, si entras hablando de comprarles un piso, tranquilo que te van a recibir con los brazos abiertos.

pd. por lo dicho de las tasaciones, si lo que buscas es el menor precio posible interesa que TU vayas a un despacho de arquitectura o similar que hagan tasaciones y TU pagues la tasacion del piso que andas buscando. pero en ese caso ten en cuenta que el banco se apegará al 80% de la tasacion que aportes (que casi seguro que sera menor que la suya o que el precio de venta) y en consecuencia, conviene hacerlo si tienes pastita ahorrada. cuanta menos pastita ahorrada tengas, mas te interesa que el banco aporte una tasacion alta, para colocarte su precio de venta, que esta convenientemente alzado para tener una ganancia y un margen para poder bajar en caso de necesitarlo para cerrar la operacion.

de hecho ese era el modus operandi habitual de las hipotecas en tiempos de la burbuja, y las reglas eran las mismas que hoy en dia, no han cambiado ni una miaja.
Gracias a todos y especialmente a @GXY y @Reakl por sus detalladas explicaciones.

Lo de la hipoteca fija ya lo barajábamos para evitarnos sorpresas futuras, pero esos calculos de 30% nos han desmoralizado un poco, aunque sea la cruda realidad. Tenemos mas o menos un 10% y si nos ceñimos a nuestro plan de ahorro, esperabamos llegar al 20% a final de año, pero llegar hasta ese 30%+colchon para imprevistos (que ya contabamos), se ve muy lejano.

Seguiremos mirando pisos porque todavia no hemos visto nada que se adecue a lo que buscamos, de momento no tenemos prisa porque ni tenemos el % de ahorro requerido ni nuestro alquiler es desmesurado, pero cada dia el piso se hace más pequeño.
Firol escribió:Gracias a todos y especialmente a @GXY y @Reakl por sus detalladas explicaciones.

Lo de la hipoteca fija ya lo barajábamos para evitarnos sorpresas futuras, pero esos calculos de 30% nos han desmoralizado un poco, aunque sea la cruda realidad. Tenemos mas o menos un 10% y si nos ceñimos a nuestro plan de ahorro, esperabamos llegar al 20% a final de año, pero llegar hasta ese 30%+colchon para imprevistos (que ya contabamos), se ve muy lejano.

Seguiremos mirando pisos porque todavia no hemos visto nada que se adecue a lo que buscamos, de momento no tenemos prisa porque ni tenemos el % de ahorro requerido ni nuestro alquiler es desmesurado, pero cada dia el piso se hace más pequeño.

Habla con tu banco. El banco al final quiere que te hipoteques, lo que no quiere es el riesgo de que no pagues. Seguramente tu nómina y antigüedad puedan ayudarte. Yo te pongo un poco los números de la zona "segura", lo cual tampoco quiere decir que seas inmune a que pueda pasar algo.

Habla con tu banco y ellos te dirán cuanto te concenden o bajo que condiciones. Eso sí, asegurate de que si firmas arras tengas una cláusula que te proteja en caso de que no te concedan hipoteca.

Por otro lado, si eres capaz de ahorrar el 10% de la vivienda en un año te recomendaría esperar. Entiendo que parece que pierdes dinero con el alquiler pero tienes que pensar en otros factores como puede ser los intereses que te ahorras. Con el mismo simulador de antes, ajusto a canarias:

Tienes 10.700€ de gastos e impuestos (eso lo tienes que pagar sí o sí, cantidad mínima), por lo que una transacción de 100k se te convierte en 110.700€ aproximadamente. Tienes que pedir hipoteca de 100.000€ y para que baje la cuota a 300€ tienes que ponerlo a 40 años (345€ al mes) al 2.75% de interés fijo (cojo los datos del santander a pesar de que no ofrecen a 40 años). Eso son 64.898 € en 40 años de intereses.

Si ahorras 2 años más y puedes llegar a esos 10k anuales que dices que puedes conseguir con tu plan de ahorro meterías 30k de inicio. Tu hipoteca pasaría a 30 años y con el mismo interés fijo al 2.75 pasarías a pagar 30.254€ de intereses. ahorrarías 34.000€ en intereses

Así, calculando a ojo, si tu alquiler son de 300€, 12 meses, 2 años, son 7200€. Gastas 7200€ en alquiler pero ganas 30.200€ en lo que te ahorras de la hipoteca si te la conceden.

Pero más aún. Ahorra otros 2 años más y plántate con 50k. Con una entrada de 50k para pagar 300€ al mes puedes hacerlo con una hipoteca de 20 años. Lo ponemos a 19 años (325€) para bajar de rango en las condiciones del banco santander y bajar tu interés a plazo fijo del 2.75% al 2.15%. Sorpresa: pagas 13.100€ en intereses. Ahorras 17.000€ gastando otros 7200€,

Así que 4 años de alquiler (14400€) frente a no tener que pagar 51.798€ en intereses.

El punto ideal para comprar vivienda es el momento en el que el pago de tu alquiler anual es superior a la reducción de intereses que te cobra el banco por duración de hipoteca. Lo ideal es pagar en menos de 10 años.

Mira, te dejo este simulador. No es exacto, pero de todos los que he encontrado es el que es más manejable y es lo suficientemente aproximado como para que te sirva para hacerte una idea. Cada banco tiene en su web simuladores, pero a ti te interesa el campo "interés hipoteca" que aquí es claro y no tienes que ir página atrás o adelante para cambiar datos y ajustarlo a lo que te gusta.

https://www.idealista.com/hipotecas/simulador-hipotecas/hipoteca-para-comprar-casa

Ten en cuenta que el tipo variable toma como referente el euribor, que ahora está negativo pero es casi seguro que en 5 años subirá de 0. Pero el simulador no te deja ver como sería tu cuota y cuantos impuestos pagarías si sube el euribor, así que, ponte en el caso de que consigas una hipoteca de euribor + 0.99%, pues pon el valor que quieras como fijo. Es decir, que si quieres saber cuánto pagarías si el euribor sube al 2%, entonces escribe fijo: 2.99% y te saldrá el valor.
el calculo esta muy bien. creo que la proyeccion de ahorro de 10K anuales es muy optimista, pero estoy de acuerdo en que cuanto mas se tenga de capital para entrar y a menos plazo se tenga que poner la hipoteca, mejor.

de todos modos para mi el factor mas importante no es pagar el minimo de intereses (es decir, "que el banco gane lo menos posible") sino conseguir la cuota mas baja posible, que siempre sera mas facil de pagar. eso puede alargar el plazo, pero siempre puedes hacer amortizaciones mas adelante y quitarte plazo de tiempo. creo que a largo plazo es la mejor estrategia. es lo contrario de lo que propone reakl en el sentido de que se alarga tiempo y se pagan mas intereses, pero en mi opinion es un camino mas seguro.

por otra parte decir que hay bancos que estan ofreciendo modalidades mixtas de fijo + variable. son variables hasta un techo y a partir de el son fijas. permiten aprovechar el interes bajo actual y si sube mucho se quedaran en un tipo asumible (que ademas, si vas a una estrategia de cuota baja, siempre sera un palo menor). el techo es algo mas alto que el fijo, pero creo que se pueden conseguir condiciones bastante buenas.

no me habia fijado que eres de canarias. aqui los bancos con mayor catalogo de propiedades son caixabank que incluye las de la antigua cajacanarias de tenerife, bankia que incluye las de la antigua caja de canarias de las palmas ademas de las antiguas de cajamadrid y bancaja que eran 3 de las 4 cajas con mayor numero de activos en la region, BBVA y santander que incluye los activos que tenian popular y banesto entre otros. con esos 4 y sabadell yo diria que tienes cubierto el 90% o mas de lo que pueda haber en manos de bancos. tambien hay ofertas buenas fuera de bancos pero los bancos seran mas rigidos con ellas, pero si consigues un buen precio de compraventa y sabes que el de tasacion sera muy superior y tienes un buen colchon, te puede salir una operacion bastante buena.

yo en 2010 y 11 estuve mirando el tema muy por encima, pero lo que hice no fue mirar pisos, sino ir a los bancos y preguntar mi capacidad de endeudamiento (y yo iba sin capital ahorrado, es decir, a por el 100 o 110%) pregunte en 4 bancos y ninguno me dijo salga usted por la puerta. y ya eran tiempos de crisis. con esto lo que quiero decir es que los bancos QUIEREN suscribir hipotecas, lo que hay que hacer es buscar la mas conveniente.

aunque yo particularmente, sigo de alquiler. no me siento suficientemente estable con el tema de trabajo como para meterme en una hipoteca y tener claro que durante 25 años la podre seguir pagando (esa es otra en mi caso, con la edad que ya tengo, el plazo se acorta)

el plan que te ha dado reakl es bastante bueno. yo te diria que fueras mirando y preguntando y mientras tanto, ahorrando.
Quizas el 10% de ahorro al año es un calculo optimista, sujeto a vaivenes e imprevistos que siempre surgen, pero de momento hemos conseguido ir poquito a poco cumpliendolo.

Nuestra idea era llegar al 20% y mientras pagabamos una hipoteca similiar al alquiler, continuar con el plan de ahorro actual para ir amortizando capital.

Esperar a tener un 30% o mas evidentemente es lo mas sensato, pero si queremos ampliar familia necesitamos otra casa porque en la actual seria imposible.

Muchas gracias de nuevo, sinceramente no esperaba una ayuda tan detallada y nos ha ayudado a tener en cuenta varios factores que desconociamos o que al menos no habiamos analizado tan en profundidad.
Otro detalle que hace esperar un poco sea lo más sensato es que a los bancos los autónomos recientes no le gustan, necesitan ver que tu actividad está bien asentada.
Ashdown está baneado por "faltas de respeto"
Con esa capacidad de ahorro es importante que la comisión por amortización parcial sea 0, cosa que no es complicado de conseguir. Está limitada por ley al 0.5%, pero mejor en tu bolsillo que en el de un puto banquero.
Hola, yo tengo una duda sobre la cláusula suelo. ¿A grosso modo alguien puede decirme a cuánto podría equivaler para el caso de una hipoteca de 60,000€ (con los intereses) a 30 años contratada en 2003 con Caja Madrid? No es mía sino de mi hermano y no sé todos los datos exactamente para usar una "calculadora". Pero más o menos saber si serían, menos de 3.000, o estaría por los 5.000, 10.000.... etc. Gracias
@Jurenito a cuanto tenía el suelo? También es necesario saber cuando le quitaron el suelo, es decir, a partir de que mes/año dejo de pagar la cuota con ese minimo.
Refloto el tema porque seguimos viendo pisos, ahora más en serio porque esperamos un nuevo miembro en la familia y ahora sí que sí no cabemos...

Hemos pedido simulación de hipoteca en los dos bancos con los que trabajamos, Santander y Sabadell. En ambos casos nos ofertan el 80% (como era sabido), en el Santander el límite a darnos de 95000€, el Sabadell no nos dio cantidad porque no ha hecho un estudio de nuestra capacidad de endeudamiento.

Después de buscar por nuestra cuenta sin éxito, nos encomendamos al diablo (aka inmobiliarias), tras un par de búsquedas infructuosas, hemos visto un piso que reúne los requisitos que buscábamos (3 dormitorios, garaje, buena ubicación) por 86000€, de VPO y estamos inscritos hace meses.

Para hacer la reserva tenemos que poner 500€ y luego firmar arras, si tras el estudio de financiación denegaran la hipoteca, nos devolverían las arras y los 500€. Ahora mismo el piso que nos ha gustado está reservado por una pareja pero se ha echado para atrás a la hora de firmar las arras, así que digamos que podemos meter cabeza ahí...

Disponemos del 20% necesario, nos faltaría el otro 10%...podemos reunirlo con ayuda de la familia. Todo eso dejando un remanente de 3000-4000€ para pagar gastos mensuales y eventualidades...

Estamos haciendo números y dándole vueltas, tenemos claro que firmaríamos un tipo de interés fijo para ahorrarnos sustos futuros. He estado releyendo toda la info que me distéis en su día, no difiere en nada y en muchos casos es más completa, que la obtenida por bancos, inmobiliarias, etc...

Vamos a meditar el tema tranquilamente, aunque sabemos que esa propiedad a ese precio no durará mucho tiempo. Algún consejo?
Refloto el hilo con novedades.

Ya hemos elegido piso (pequeño hurra), una VPO de 4 dormitorios, trastero y garage, los requisitos que buscabamos. El precio 116.500€, no me parece una ganga siendo VPO, pero visto lo visto ni tan mal...

Estamos esperando la autorizacion de vivienda para la venta, proceso que entre ineptitud de inmobiliarias y fiestas por medio, se ha demorado bastante, se supone que estara a finales de mes. Las arras estan firmadas desde diciembre y apoquinamos 6000€, seguimos visitando bancos para la hipoteca.

Acabamos de salir del santander que de momento es nuestra primera opcion a falta de concretar con Sabadell e ING. Pedimos 93000€ y aportamos el resto+gastos de escritura y demas, unos 30000€ a groso modo.

Una hipoteca a plazo fijo, 30 años, 2,75% (en diciembre era tipo 2,5% pero como los bancos pagan ahora gastos y tasacion han subido 0,25...), amortizaciones al 0,5% los 5 primeros años y el 0,25% los siguientes.

Te obligan a nomina alli, 3 recibos domiciliados, seguro de hogar (300€ año) y de vida (400€ año obligatorio primer año).

Las cuotas mensuales serian 380€+los seguros, que no sabemos si los pondriamos mensuales, lo cual serian 60€ mas mensuales o pago anual o semestral.

Estamos esperando la respuesta de ING, aunque sus hipotecas son mixtas, no ofertan fijas. Tambien estamos esperando respuesta del Sabadell, en ambos casos la financiación seria de un 80%, en el Santander nos han dicho (conocemos a la agente) que no habria problema en oscilar del 80-85 sin que nos suban los tipos.

En el Santander nos obligan para darnos la hipoteca a plazo fijo a cancelar el prestamo del coche que nos queda, menos de un año, unos 1200€. Porque sino superiamos el 40% de ingresos y se denegaria.

Mi mujer se esta volviendo loca con mil tablas de excel haciendo calculos, la verdad es que esperabamos vender un terreno para no ir tan ahogados pero al final todo se ha puesto en contra y es otro marron que tenemos pendiente. Segun sus calculos, aportando lo que falta y cancelando el prestamo del coche, nos quedariamos en el mejor de los casos con 1500€ de colchon...

En la casa nueva no hay que hacer reformas, un par de cosas basicas en el baño y decorar, pero claro, no tendriamos nevera ni lavadora de entrada, gastos que hay que sumar...

En principio si todo se torcia y nos denegaban hipoteca o no se vendia el terreno que he comentado, siempre nos quedaba el comodín de seguir de alquiler donde estamos, que pagamos mensualmente una media de 300€, imposible de conseguir hoy dia, claro que es un segundo sin ascensor, menos de 40m, con un crio de cuatro años y otro a punto de nacer...pero resulta que el dueño nos llamos y nos dijo que queria vender la casa para quitarsela de encima, con lo cual tenemos el tiempo contado ahi...


Siento el tochaco, solo queria actualizar esto y que me dierais vuestras impresiones sobre las condiciones de la unica hipoteca que tenemos el ok a dia de hoy y si es mejorable en otras bancos y en que condiciones.

PD. A los efectos prácticos en todas las solicitudes yo no "cuento para nada" al llevar poco mas de un año como autonomo y me desechan (curioso que para el estado si cuento para sangrarme mes a mes).
Vuelvo a actualizar y aprovecho para citar a @Reakl y @GXY que en su dia me ayudaron bastante y creo que estan puestos en el tema, cualquier otro que me ilumine un poco bienvenido XD

Respecto al anterior mensaje la semana pasada, ya tenemos respuesta de ING y Sabadell. No tengo delante la info con todos los detalles, pero basicamente en Sabadell a un plazo fijo de 30 años, nos queda una cuota mensual de unos 450€...pero no entiendo muy bien la info que nos mandaron por email, porque no se si en esa cuota estan incluidos los seguros de hogar y vida que te meten, al igual que te dicen un interes de un 3'4% pero no se si ya esta bonificado (lo cual me pareceria un interes alto comparado con otros bancos). Supuestamente puedes alcanzar hasta un 1% de bonificacion en el tipo de interes contratando seguro de hogar, vida, domiciliando nomina y no se que mas. Info bastante confusa la verdad.

Ademas Sabadell, al igual que el Santander, tiene un 0'5% de penalización los 5 primeros años por amortización parcial y un 0'25% a partir del 6. Ademas de unos gastos de apertura de unos 900€...(el santander unos 400€).

En ING la cosa sobre el papel pinta mejor, también tendríamos aprobada la hipoteca mixta, 10 años a plazo fijo con una cuota de 334€ siempre y cuando tengamos contratados los seguros de vida y hogar...eso si, gastos de apertura 0, de amortizacion parcial o total 0 tambien. El interes fijo seria a un 1'79% los 10 primeros años y despues euribor+0'99%, TAE variable 2'20%. Hemos preguntado las condiciones si decidimos no contratar los seguros con ellos (mejor mientras menos vinculaciones) y el tipo seria un 2'59% nominal los 10 primeros años y euribor+1'79% los 20 restantes. Lo que no sabemos es en cuanto se quedaria la cuota mensual en este ultimo caso.

Curiosamente, el Santander paga gastos de tasacion y los otros dos no, cosa que me extraña sino le obliga por ley a que el Santander lo haga de motu propio.

Alguien sabe cuales son los gastos aproximados de una VPO? Es que todos los bancos dicen que hasta que no se tase, no se hace un calculo exacto, pero nosotros solo queremos saber el tipo de interes que se aplica al ser una VPO (creo que es un 4% pero no estoy seguro). Lo que calculan en el estudio de gastos, suele ser unos 10000€-11000, pero eso en una vivienda normal, no VPO, que segun nuestros calculo deberian ser unos 7000€.

Mi mujer es bastante reacia a una hipoteca mixta, esa incertidumbre durante 20 años no le mola nada, pero es que claro, la diferencia mensual entre ING y el resto es bastante sustancial, ademas de las condiciones de amortizacion y apertura. Pero claro, de aqui a 10 años podemos estar en otra burbuja y arrepentiendonos de no haber ido por una fija en su dia...

Sobre los seguros que te meten los bancos para aprovechar el mejor diferencial...al final compensan o no? Porque el de hogar mira, es obligatorio ademas de necesario, pero el de vida? Esta bien para no dejarle el pufo a nadie si ocurre una desgracia, pero es un pico y sube bastante cada año.

Perdon por el tochaco, pero es que urge el tema, a funales de mes debemos tener una decision tomada, justo cuando nace mi segundo hijo y cuando nos concederan la autorizacion de vivienda y tenemos 20 dias habiles segun arras para firmar compraventa.
Firol escribió:Vuelvo a actualizar y aprovecho para citar a @Reakl y @GXY que en su dia me ayudaron bastante y creo que estan puestos en el tema, cualquier otro que me ilumine un poco bienvenido XD

Respecto al anterior mensaje la semana pasada, ya tenemos respuesta de ING y Sabadell. No tengo delante la info con todos los detalles, pero basicamente en Sabadell a un plazo fijo de 30 años, nos queda una cuota mensual de unos 450€...pero no entiendo muy bien la info que nos mandaron por email, porque no se si en esa cuota estan incluidos los seguros de hogar y vida que te meten, al igual que te dicen un interes de un 3'4% pero no se si ya esta bonificado (lo cual me pareceria un interes alto comparado con otros bancos). Supuestamente puedes alcanzar hasta un 1% de bonificacion en el tipo de interes contratando seguro de hogar, vida, domiciliando nomina y no se que mas. Info bastante confusa la verdad.

Ademas Sabadell, al igual que el Santander, tiene un 0'5% de penalización los 5 primeros años por amortización parcial y un 0'25% a partir del 6. Ademas de unos gastos de apertura de unos 900€...(el santander unos 400€).

En ING la cosa sobre el papel pinta mejor, también tendríamos aprobada la hipoteca mixta, 10 años a plazo fijo con una cuota de 334€ siempre y cuando tengamos contratados los seguros de vida y hogar...eso si, gastos de apertura 0, de amortizacion parcial o total 0 tambien. El interes fijo seria a un 1'79% los 10 primeros años y despues euribor+0'99%, TAE variable 2'20%. Hemos preguntado las condiciones si decidimos no contratar los seguros con ellos (mejor mientras menos vinculaciones) y el tipo seria un 2'59% nominal los 10 primeros años y euribor+1'79% los 20 restantes. Lo que no sabemos es en cuanto se quedaria la cuota mensual en este ultimo caso.

Curiosamente, el Santander paga gastos de tasacion y los otros dos no, cosa que me extraña sino le obliga por ley a que el Santander lo haga de motu propio.

Alguien sabe cuales son los gastos aproximados de una VPO? Es que todos los bancos dicen que hasta que no se tase, no se hace un calculo exacto, pero nosotros solo queremos saber el tipo de interes que se aplica al ser una VPO (creo que es un 4% pero no estoy seguro). Lo que calculan en el estudio de gastos, suele ser unos 10000€-11000, pero eso en una vivienda normal, no VPO, que segun nuestros calculo deberian ser unos 7000€.

Mi mujer es bastante reacia a una hipoteca mixta, esa incertidumbre durante 20 años no le mola nada, pero es que claro, la diferencia mensual entre ING y el resto es bastante sustancial, ademas de las condiciones de amortizacion y apertura. Pero claro, de aqui a 10 años podemos estar en otra burbuja y arrepentiendonos de no haber ido por una fija en su dia...F

Sobre los seguros que te meten los bancos para aprovechar el mejor diferencial...al final compensan o no? Porque el de hogar mira, es obligatorio ademas de necesario, pero el de vida? Esta bien para no dejarle el pufo a nadie si ocurre una desgracia, pero es un pico y sube bastante cada año.

Perdon por el tochaco, pero es que urge el tema, a funales de mes debemos tener una decision tomada, justo cuando nace mi segundo hijo y cuando nos concederan la autorizacion de vivienda y tenemos 20 dias habiles segun arras para firmar compraventa.

Pues a ver si puedo ayudar.
Sobre el plazo fijo. Ahora mismo el euribor está en mínimos y lo más probable es que de aquí a unos años suba. Está ahora mismo en el -0.118%, lo cual quiere decir que una hipoteca de un 0,99% + euribor se queda en un 0,82% de intereses. Pero lo más seguro a 30 años es que suba. ¿Cuánto? No lo sabe nadie, pero creo recordar que el euribor llegó a estar por encima del 4%.

Una hipoteca a plazo fijo pagas más ahora, pero te aseguras de que si el euribor sube, a ti te mantienen la cuota. Ahora mismo suelen estar los plazos fijos al 2,59%.

¿Problema? Que te están haciendo pagar ahora mismo un plazo fijo ahora que el euribor está bajo y dentro de 10 años, que nadie sabe cómo estará el euribor, te van a cobrar lo que diga el euribor, que como te digo, en 2008 llegó al 4.8%. Es decir, a todas luces gana el banco. Ahora, a plazo fijo estás pagando un 1% más que con euribor, pero dentro de 10 años, si el euribor está por encima de ese 1%, pagarás más.

Esto es para ti una apuesta. Tienes que apostar a cuanto estará el euribor dentro de 10-30 años. La cuestión es que sólo saldrás ganando si el euribor sube una barbaridad estos 10 años y cuando te toque pagar variable el euribor bajase. El resto de casos son malos para ti.

También es cierto que seguramente te pondrán peores condiciones en otras modalidades para que te vayas a la mixta. Pero a grandes rasgos:
- Si crees que el euribor no va a subir mucho, variable.
- Si crees que el euribor va a subir, fija.
- Si no quieres apostar, fija.
Pero esta mixta te perjudica en la mayor parte de los casos. Saca la calculadora y calcula cuanto vas a pagar con una fija y cuanto tiene que subir el euribor para que te salga más a cuenta la mixta que la fija.

Por otro lado, ¿piensas amortizar la hipoteca? Negocia una amortización parcial al 0%. Si quieres amortizarlo completamente, amortiza parcialmente hasta la penúltima cuota y deja que el mes siguiente se cierre sola.

Y sobre los seguros, pues tienes que hacer cuentas. Multiplica lo que te cobran con cada mensualidad si no tienes el seguro y compáralo con el precio del seguro. Si puedes permitirtelo, paga el seguro entero durante la duración de la hipoteca porque te saldrá más barato. Recuerda que sólo uno de los dos necesita el seguro.

Sobre el resto no puedo ayudarte, lo siento.
Yo por suerte hace más de un año que acabé de pagar mi hipoteca, pero hay algunas cosas que supongo que sabes pero las comentaré por si no.

Justo acabar de pagar la hipoteca revisé seguro de vida y de piso con el siguiente resultado ( piso 345€ -> 139€), (vida 242€ -> 141€)

Que quiero decir con ésto? Talvez te sale a cuenta pagar la penalización de los seguros a cambio del ahorro que puedes tener.

Por otro lado ten en cuenta comunidad de vecinos, basuras e Ibi, que seguramente no pagabas ahora al igual que la desgravación que tenías por el alquiler que la pierdes.

Lo de los autónomos no entro, pero bueno, que soy asalariado y mi jefe paga mucho más por mi que si yo fuese autónomo, pero ése es otro tema, y los autónomos estáis siempre con lo mismo.
Reakl escribió:
Firol escribió:Vuelvo a actualizar y aprovecho para citar a @Reakl y @GXY que en su dia me ayudaron bastante y creo que estan puestos en el tema, cualquier otro que me ilumine un poco bienvenido XD

Respecto al anterior mensaje la semana pasada, ya tenemos respuesta de ING y Sabadell. No tengo delante la info con todos los detalles, pero basicamente en Sabadell a un plazo fijo de 30 años, nos queda una cuota mensual de unos 450€...pero no entiendo muy bien la info que nos mandaron por email, porque no se si en esa cuota estan incluidos los seguros de hogar y vida que te meten, al igual que te dicen un interes de un 3'4% pero no se si ya esta bonificado (lo cual me pareceria un interes alto comparado con otros bancos). Supuestamente puedes alcanzar hasta un 1% de bonificacion en el tipo de interes contratando seguro de hogar, vida, domiciliando nomina y no se que mas. Info bastante confusa la verdad.

Ademas Sabadell, al igual que el Santander, tiene un 0'5% de penalización los 5 primeros años por amortización parcial y un 0'25% a partir del 6. Ademas de unos gastos de apertura de unos 900€...(el santander unos 400€).

En ING la cosa sobre el papel pinta mejor, también tendríamos aprobada la hipoteca mixta, 10 años a plazo fijo con una cuota de 334€ siempre y cuando tengamos contratados los seguros de vida y hogar...eso si, gastos de apertura 0, de amortizacion parcial o total 0 tambien. El interes fijo seria a un 1'79% los 10 primeros años y despues euribor+0'99%, TAE variable 2'20%. Hemos preguntado las condiciones si decidimos no contratar los seguros con ellos (mejor mientras menos vinculaciones) y el tipo seria un 2'59% nominal los 10 primeros años y euribor+1'79% los 20 restantes. Lo que no sabemos es en cuanto se quedaria la cuota mensual en este ultimo caso.

Curiosamente, el Santander paga gastos de tasacion y los otros dos no, cosa que me extraña sino le obliga por ley a que el Santander lo haga de motu propio.

Alguien sabe cuales son los gastos aproximados de una VPO? Es que todos los bancos dicen que hasta que no se tase, no se hace un calculo exacto, pero nosotros solo queremos saber el tipo de interes que se aplica al ser una VPO (creo que es un 4% pero no estoy seguro). Lo que calculan en el estudio de gastos, suele ser unos 10000€-11000, pero eso en una vivienda normal, no VPO, que segun nuestros calculo deberian ser unos 7000€.

Mi mujer es bastante reacia a una hipoteca mixta, esa incertidumbre durante 20 años no le mola nada, pero es que claro, la diferencia mensual entre ING y el resto es bastante sustancial, ademas de las condiciones de amortizacion y apertura. Pero claro, de aqui a 10 años podemos estar en otra burbuja y arrepentiendonos de no haber ido por una fija en su dia...F

Sobre los seguros que te meten los bancos para aprovechar el mejor diferencial...al final compensan o no? Porque el de hogar mira, es obligatorio ademas de necesario, pero el de vida? Esta bien para no dejarle el pufo a nadie si ocurre una desgracia, pero es un pico y sube bastante cada año.

Perdon por el tochaco, pero es que urge el tema, a funales de mes debemos tener una decision tomada, justo cuando nace mi segundo hijo y cuando nos concederan la autorizacion de vivienda y tenemos 20 dias habiles segun arras para firmar compraventa.

Pues a ver si puedo ayudar.
Sobre el plazo fijo. Ahora mismo el euribor está en mínimos y lo más probable es que de aquí a unos años suba. Está ahora mismo en el -0.118%, lo cual quiere decir que una hipoteca de un 0,99% + euribor se queda en un 0,82% de intereses. Pero lo más seguro a 30 años es que suba. ¿Cuánto? No lo sabe nadie, pero creo recordar que el euribor llegó a estar por encima del 4%.

Una hipoteca a plazo fijo pagas más ahora, pero te aseguras de que si el euribor sube, a ti te mantienen la cuota. Ahora mismo suelen estar los plazos fijos al 2,59%.

¿Problema? Que te están haciendo pagar ahora mismo un plazo fijo ahora que el euribor está bajo y dentro de 10 años, que nadie sabe cómo estará el euribor, te van a cobrar lo que diga el euribor, que como te digo, en 2008 llegó al 4.8%. Es decir, a todas luces gana el banco. Ahora, a plazo fijo estás pagando un 1% más que con euribor, pero dentro de 10 años, si el euribor está por encima de ese 1%, pagarás más.

Esto es para ti una apuesta. Tienes que apostar a cuanto estará el euribor dentro de 10-30 años. La cuestión es que sólo saldrás ganando si el euribor sube una barbaridad estos 10 años y cuando te toque pagar variable el euribor bajase. El resto de casos son malos para ti.

También es cierto que seguramente te pondrán peores condiciones en otras modalidades para que te vayas a la mixta. Pero a grandes rasgos:
- Si crees que el euribor no va a subir mucho, variable.
- Si crees que el euribor va a subir, fija.
- Si no quieres apostar, fija.
Pero esta mixta te perjudica en la mayor parte de los casos. Saca la calculadora y calcula cuanto vas a pagar con una fija y cuanto tiene que subir el euribor para que te salga más a cuenta la mixta que la fija.

Por otro lado, ¿piensas amortizar la hipoteca? Negocia una amortización parcial al 0%. Si quieres amortizarlo completamente, amortiza parcialmente hasta la penúltima cuota y deja que el mes siguiente se cierre sola.

Y sobre los seguros, pues tienes que hacer cuentas. Multiplica lo que te cobran con cada mensualidad si no tienes el seguro y compáralo con el precio del seguro. Si puedes permitirtelo, paga el seguro entero durante la duración de la hipoteca porque te saldrá más barato. Recuerda que sólo uno de los dos necesita el seguro.

Sobre el resto no puedo ayudarte, lo siento.




Muchas gracias por la ayuda de nuevo Reakl, cada día que pasa es un estrés barajando diferentes opciones y haciendo números...muy interesante lo que comentas sobre como amortizar.


No entiendo bien lo de pagar el seguro entero durante la duración de la hipoteca.

En el supuesto de contratar con ING la mixta con sus seguros para aprovechar el mejor diferencial, el tipo de interés los 10 primeros años sería un 1,79%, teniendo en cuenta que como comentas, el plazo fijo que suelen ofertar los bancos es un 2,59% o superior, en este caso la mixta es mejor que cualquier fija durante los 10 primeros años no? otra cosa sería coger la mixta sin los seguros, entonces se quedaría en un 2,59% los 10 primeros años y en ese caso si que creo que interesa más la fija por la seguridad que te da y que el ahorro con la mixta sería prácticamente nulo.

Uno hace cuentas y mira el euribor negativo como está ahora, y la idea de meterse a un plazo fijo a un 2,75% como nos ofrece el Santander escuece porque parece estar pagando más por qué sí, pero claro, los españoles éramos de hipotecas variables hasta que pasó lo que pasó con la burbuja y ahora no hay certezas de no que vuelva a pasar.

La verdad es que ni hemos barajado una hipoteca variable porque queremos una seguridad estos 20-25 años que dure la hipoteca, pero con la mierda de los seguros y sus vinculaciones, las cuotas suben más de lo que nos gustaría y por eso no descartamos la hipoteca mixta de ING.

En fin, ya no sabemos si seguir mirando en más bancos teniendo en cuenta que mi mujer estña a punto de parir, o centrarnos en las propuestas que tenemos sobre la mesa y decidir a partir de ahí.

A ver si alguien puede aclararme un poco los gastos y el porcentaje al ser una VPO.


docobo escribió:Yo por suerte hace más de un año que acabé de pagar mi hipoteca, pero hay algunas cosas que supongo que sabes pero las comentaré por si no.

Justo acabar de pagar la hipoteca revisé seguro de vida y de piso con el siguiente resultado ( piso 345€ -> 139€), (vida 242€ -> 141€)

Que quiero decir con ésto? Talvez te sale a cuenta pagar la penalización de los seguros a cambio del ahorro que puedes tener.

Por otro lado ten en cuenta comunidad de vecinos, basuras e Ibi, que seguramente no pagabas ahora al igual que la desgravación que tenías por el alquiler que la pierdes.

Lo de los autónomos no entro, pero bueno, que soy asalariado y mi jefe paga mucho más por mi que si yo fuese autónomo, pero ése es otro tema, y los autónomos estáis siempre con lo mismo.


Lo de IBI, basura, comunidad, cambio de titularidad suministros, etc...lo tenemos contemplado, de hecho mi mujer tiene mil tablas de excel con todas las contingencias habidas y por haber posibles. No entiendo muy bien lo que dices sobre que has revisado los seguros al pagar la hipoteca, te refieres a que te salía a cuenta tener los seguros junto a la hipoteca por el diferencial que te ofrecieron o que te salió más a cuenta contratarlos por tu cuenta aún con peor diferencial?

Yo soy un autónomo "reciente" y tampoco puedo quejarme tanto, pero te aseguro que estamos en una posición muy desventajosa legalmente respecto al resto de asalariados, pero eso sería mejor tratarlo en otro post.

Gracias por la ayuda
@Firol me refiero a que el diferencial con los seguros a lo mejor te sale en 100€ al año con el cambio de interés, y en cambio puedes ahorrarte 300€ contrarándolos fuera del banco. Por lo que te saldría a cuenta la penalización en el tipo de interés, puedes mirarlo.
Yo llevo varios años de alquiler con mi pareja, tenemos ambos 30 años y la semana que viene, después de más de un mes de esperas y papeleos, firmamos hipoteca.

En nuestro caso, pagamos de alquiler 450€ (luz, agua y gas a parte) y la hipoteca se nos queda entre 200-250€ aproximadamente ya que es variable. Hemos barajado la posibilidad (segura) de subida del euribor y en el caso de que suba al máximo histórico, seguiríamos pagando lo mismo que pagamos ahora mismo de alquiler, por eso hemos optado por la opción variable.

La hipoteca no tienes que tomártelo como un ahorro frente al alquiler, porque realmente no vas a pagar menos aunque la cuota mensual sea más baja, sino como una inversión. Para nosotros ha llegado un momento en que no queremos seguir "tirando" el dinero, lo digo entre comillas porque realmente no es tirarlo, pero si que es un dinero perdido de algo que he disfrutado en determinado momento. En cambio, una casa propia en un futuro puedes alquilarla o en el peor/mejor de los casos, venderla.

Además, vamos a poner el piso a nuestro gusto, con su suelo de madera, nuestros muebles y demás, cosa que en un alquiler no es viable. Esto para mi es un punto importante.

Es nuestra opinión y creo que es la más sensata. El alquiler de un año para otro pueden subírtelo sin más y tienes que buscarte la vida, las cosas claras.Ya no sólo el pensar en el presente, también pienso en el futuro en dejarles una casa a mis hijos.

Nosotros somos jóvenes, hemos estado unos años de alquiler para ver como vivimos juntos y llegó el momento de dar el siguiente paso.

Pd. la vivienda que voy a comprar es una VPO, ojo con esto, que por culpa de esto llevo 1 mes de retraso en la compra ya que hay que solicitar un documento adicional a la comunidad autónoma, en mi caso, la Junta de Andalucía.
Firol escribió:
Reakl escribió:
Firol escribió:Vuelvo a actualizar y aprovecho para citar a @Reakl y @GXY que en su dia me ayudaron bastante y creo que estan puestos en el tema, cualquier otro que me ilumine un poco bienvenido XD

Respecto al anterior mensaje la semana pasada, ya tenemos respuesta de ING y Sabadell. No tengo delante la info con todos los detalles, pero basicamente en Sabadell a un plazo fijo de 30 años, nos queda una cuota mensual de unos 450€...pero no entiendo muy bien la info que nos mandaron por email, porque no se si en esa cuota estan incluidos los seguros de hogar y vida que te meten, al igual que te dicen un interes de un 3'4% pero no se si ya esta bonificado (lo cual me pareceria un interes alto comparado con otros bancos). Supuestamente puedes alcanzar hasta un 1% de bonificacion en el tipo de interes contratando seguro de hogar, vida, domiciliando nomina y no se que mas. Info bastante confusa la verdad.

Ademas Sabadell, al igual que el Santander, tiene un 0'5% de penalización los 5 primeros años por amortización parcial y un 0'25% a partir del 6. Ademas de unos gastos de apertura de unos 900€...(el santander unos 400€).

En ING la cosa sobre el papel pinta mejor, también tendríamos aprobada la hipoteca mixta, 10 años a plazo fijo con una cuota de 334€ siempre y cuando tengamos contratados los seguros de vida y hogar...eso si, gastos de apertura 0, de amortizacion parcial o total 0 tambien. El interes fijo seria a un 1'79% los 10 primeros años y despues euribor+0'99%, TAE variable 2'20%. Hemos preguntado las condiciones si decidimos no contratar los seguros con ellos (mejor mientras menos vinculaciones) y el tipo seria un 2'59% nominal los 10 primeros años y euribor+1'79% los 20 restantes. Lo que no sabemos es en cuanto se quedaria la cuota mensual en este ultimo caso.

Curiosamente, el Santander paga gastos de tasacion y los otros dos no, cosa que me extraña sino le obliga por ley a que el Santander lo haga de motu propio.

Alguien sabe cuales son los gastos aproximados de una VPO? Es que todos los bancos dicen que hasta que no se tase, no se hace un calculo exacto, pero nosotros solo queremos saber el tipo de interes que se aplica al ser una VPO (creo que es un 4% pero no estoy seguro). Lo que calculan en el estudio de gastos, suele ser unos 10000€-11000, pero eso en una vivienda normal, no VPO, que segun nuestros calculo deberian ser unos 7000€.

Mi mujer es bastante reacia a una hipoteca mixta, esa incertidumbre durante 20 años no le mola nada, pero es que claro, la diferencia mensual entre ING y el resto es bastante sustancial, ademas de las condiciones de amortizacion y apertura. Pero claro, de aqui a 10 años podemos estar en otra burbuja y arrepentiendonos de no haber ido por una fija en su dia...F

Sobre los seguros que te meten los bancos para aprovechar el mejor diferencial...al final compensan o no? Porque el de hogar mira, es obligatorio ademas de necesario, pero el de vida? Esta bien para no dejarle el pufo a nadie si ocurre una desgracia, pero es un pico y sube bastante cada año.

Perdon por el tochaco, pero es que urge el tema, a funales de mes debemos tener una decision tomada, justo cuando nace mi segundo hijo y cuando nos concederan la autorizacion de vivienda y tenemos 20 dias habiles segun arras para firmar compraventa.

Pues a ver si puedo ayudar.
Sobre el plazo fijo. Ahora mismo el euribor está en mínimos y lo más probable es que de aquí a unos años suba. Está ahora mismo en el -0.118%, lo cual quiere decir que una hipoteca de un 0,99% + euribor se queda en un 0,82% de intereses. Pero lo más seguro a 30 años es que suba. ¿Cuánto? No lo sabe nadie, pero creo recordar que el euribor llegó a estar por encima del 4%.

Una hipoteca a plazo fijo pagas más ahora, pero te aseguras de que si el euribor sube, a ti te mantienen la cuota. Ahora mismo suelen estar los plazos fijos al 2,59%.

¿Problema? Que te están haciendo pagar ahora mismo un plazo fijo ahora que el euribor está bajo y dentro de 10 años, que nadie sabe cómo estará el euribor, te van a cobrar lo que diga el euribor, que como te digo, en 2008 llegó al 4.8%. Es decir, a todas luces gana el banco. Ahora, a plazo fijo estás pagando un 1% más que con euribor, pero dentro de 10 años, si el euribor está por encima de ese 1%, pagarás más.

Esto es para ti una apuesta. Tienes que apostar a cuanto estará el euribor dentro de 10-30 años. La cuestión es que sólo saldrás ganando si el euribor sube una barbaridad estos 10 años y cuando te toque pagar variable el euribor bajase. El resto de casos son malos para ti.

También es cierto que seguramente te pondrán peores condiciones en otras modalidades para que te vayas a la mixta. Pero a grandes rasgos:
- Si crees que el euribor no va a subir mucho, variable.
- Si crees que el euribor va a subir, fija.
- Si no quieres apostar, fija.
Pero esta mixta te perjudica en la mayor parte de los casos. Saca la calculadora y calcula cuanto vas a pagar con una fija y cuanto tiene que subir el euribor para que te salga más a cuenta la mixta que la fija.

Por otro lado, ¿piensas amortizar la hipoteca? Negocia una amortización parcial al 0%. Si quieres amortizarlo completamente, amortiza parcialmente hasta la penúltima cuota y deja que el mes siguiente se cierre sola.

Y sobre los seguros, pues tienes que hacer cuentas. Multiplica lo que te cobran con cada mensualidad si no tienes el seguro y compáralo con el precio del seguro. Si puedes permitirtelo, paga el seguro entero durante la duración de la hipoteca porque te saldrá más barato. Recuerda que sólo uno de los dos necesita el seguro.

Sobre el resto no puedo ayudarte, lo siento.




Muchas gracias por la ayuda de nuevo Reakl, cada día que pasa es un estrés barajando diferentes opciones y haciendo números...muy interesante lo que comentas sobre como amortizar.


No entiendo bien lo de pagar el seguro entero durante la duración de la hipoteca.

En el supuesto de contratar con ING la mixta con sus seguros para aprovechar el mejor diferencial, el tipo de interés los 10 primeros años sería un 1,79%, teniendo en cuenta que como comentas, el plazo fijo que suelen ofertar los bancos es un 2,59% o superior, en este caso la mixta es mejor que cualquier fija durante los 10 primeros años no? otra cosa sería coger la mixta sin los seguros, entonces se quedaría en un 2,59% los 10 primeros años y en ese caso si que creo que interesa más la fija por la seguridad que te da y que el ahorro con la mixta sería prácticamente nulo.

Uno hace cuentas y mira el euribor negativo como está ahora, y la idea de meterse a un plazo fijo a un 2,75% como nos ofrece el Santander escuece porque parece estar pagando más por qué sí, pero claro, los españoles éramos de hipotecas variables hasta que pasó lo que pasó con la burbuja y ahora no hay certezas de no que vuelva a pasar.

La verdad es que ni hemos barajado una hipoteca variable porque queremos una seguridad estos 20-25 años que dure la hipoteca, pero con la mierda de los seguros y sus vinculaciones, las cuotas suben más de lo que nos gustaría y por eso no descartamos la hipoteca mixta de ING.

En fin, ya no sabemos si seguir mirando en más bancos teniendo en cuenta que mi mujer estña a punto de parir, o centrarnos en las propuestas que tenemos sobre la mesa y decidir a partir de ahí.

A ver si alguien puede aclararme un poco los gastos y el porcentaje al ser una VPO.


docobo escribió:Yo por suerte hace más de un año que acabé de pagar mi hipoteca, pero hay algunas cosas que supongo que sabes pero las comentaré por si no.

Justo acabar de pagar la hipoteca revisé seguro de vida y de piso con el siguiente resultado ( piso 345€ -> 139€), (vida 242€ -> 141€)

Que quiero decir con ésto? Talvez te sale a cuenta pagar la penalización de los seguros a cambio del ahorro que puedes tener.

Por otro lado ten en cuenta comunidad de vecinos, basuras e Ibi, que seguramente no pagabas ahora al igual que la desgravación que tenías por el alquiler que la pierdes.

Lo de los autónomos no entro, pero bueno, que soy asalariado y mi jefe paga mucho más por mi que si yo fuese autónomo, pero ése es otro tema, y los autónomos estáis siempre con lo mismo.


Lo de IBI, basura, comunidad, cambio de titularidad suministros, etc...lo tenemos contemplado, de hecho mi mujer tiene mil tablas de excel con todas las contingencias habidas y por haber posibles. No entiendo muy bien lo que dices sobre que has revisado los seguros al pagar la hipoteca, te refieres a que te salía a cuenta tener los seguros junto a la hipoteca por el diferencial que te ofrecieron o que te salió más a cuenta contratarlos por tu cuenta aún con peor diferencial?

Yo soy un autónomo "reciente" y tampoco puedo quejarme tanto, pero te aseguro que estamos en una posición muy desventajosa legalmente respecto al resto de asalariados, pero eso sería mejor tratarlo en otro post.

Gracias por la ayuda

Lo de la hipoteca mixta en los terminos que te la han ofrecido...como que no.
Ya te lo ha explicado muy bien otro forero: si tienes el fijo durante los 10 primeros años te va a escocer porque el euribor esta bajisimo pero a poco que suba de aqui a diez años, tu hipoteca pasa a ser variable y te comes toda la subida.
Yo te recomendaria fija o variable, cada una con sus ventajas e inconvenientes.
Por si te vale para negociar, yo he tenido muchos creditos y siempre he buscado fijos porque no me gusta la idea de que mi deuda crezca porque lo decidan unos tipos en Bruselas o porque se produzca un credit crunch, actualmente tengo dos hipotecas fijas, una al 1,90 y otra al 2,00 sin vinculaciones, las dos con entidades españolas.
Gracias a todos por vuestra ayuda. Finalmente nos hemos decantado por la hopoteca fija del santander que comente en el post. Teniamos dudas sobre todo por el tema seguros, el de hogar es una salvajada especialmente.

Pero una vez descartada la mixta, que no queremos jugarnosla con variable, y que algunos bancos como openbank nos descartaron por ser autonomo (daria para otro post)...solo nos quedo Santander y Sabadell. Condiciones parecidas, 2,75% santander y 3% Sabadell, pero a favor de este ultimo unos seguros mas comedidos.

Finalmente elegimos Santander porque conocemos a la gestora y en el sabadell se estaban demorando mucho en darnos una respuesta definitiva y ya se no tenemos margen. Nos han dado la autorización de vivienda y la inmobiliaria esta en plan pesada que quiere poner fechas, el Santander lo primero que nos dijo es que hasta que no dieran la autorización no iban a trabajar en balde ni hacer tasación pues la pagan ellos, al igual que una parte de los gastos hipotecarios como sabeis.

En fin, a ver como sale todo, estan volviendo a hacer el estudio financiero porque ya habia caducado el primero que hicieron con toda la demora de la autorización de vivienda con la VPO.
Parece que se acerca el final de la historia...esta semana que viene tenemos fecha para firmar en notaria. Madre mia que proceso mas largo todo y que pachorra el vendedor para aportar todos los documentos necesarios, encima ahora quiere vendernos muebles del piso porque no habra podido largarlos a nadie.

Finalmente la hipoteca con el Santander y el tipo fijo al 2,76%,, cuota mensual de 376€ durante 30 años, con los seguros de vida y hogar pertinentes...

El tema del cambio de titularidad de suministros como va exactamente? Vas a endesa y emasa (luz y agua) con la escritura de compraventa? Tambien soplan pasta no? Y el tema del IBI, comunidad, etc...imagino que lo segundo habra que contactar con la comunidad.

Esperemos que todo salga bien, vamos a quedarnos muy justos de pasta, toca volver a ahorrar como hormiguitas.
Al hilo de este tema...hace unos 8 meses mi mujer y yo compramos un piso y aún estamos a la espera de la devolución de la provisión de gastos que es bastante.... hemos puesto dos reclamaciones y enviado un burofax, en consumo nos dicen que tenemos que esperar un mes máximo para que contesten y si no denuncia y nos deberían de dar ese dinero más interés por demora.

Una putada aún sin la devolución!

Alguien sabe que más hacer?

Que interés por demora se aplica?
@Firol
Felicidades.
Sobre los de los muebles, que sepas que no puedes vaciar tu vivienda de muebles en el contenedor ni aunque el dia de recogida de muebles. Normalmente hay que pagar a un servicio municipal que te los recoja. Al menos de donde soy yo es así.

Por eso asegúrate de que si es lo que firmasteis, que se quede la casa libre de muebles porque si no te tocará pagar a ti.
Reakl escribió:@Firol
Felicidades.
Sobre los de los muebles, que sepas que no puedes vaciar tu vivienda de muebles en el contenedor ni aunque el dia de recogida de muebles. Normalmente hay que pagar a un servicio municipal que te los recoja. Al menos de donde soy yo es así.

Por eso asegúrate de que si es lo que firmasteis, que se quede la casa libre de muebles porque si no te tocará pagar a ti.



Lo firmado en arras es que se queda en la casa todo lo empotrado en cocina y un armario vestidor. Ya le hemos dicho que no nos interesa comprarle nada del resto porque tenemos que llevarnos nuestros muebles y ademas queremos decorar a nuestro gusto.

Pues no se como va aqui lo de los muebles, yo siempre los veo tirados en contenedores. En Malaga se que habia que llamar al ayuntamiento, te daban un numero de referencia y un dia de recogida para que los dejaras en la calle, pero no te cobraban nada.

@popi24 nuestra gestora del banco nos dijo que tardarian 3-4 meses en devolvernos lo que sobre de la provision de fondos. Espero que no se demore porque hemos conseguido notaria donde nos hacen precio y racaneado por aqui y por alla.
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