Ayuda sobre hipoteca, VPO, gastos notariales, etc

1, 2, 3, 4
Firol
Con solera
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Mi mujer y yo llevamos un tiempo mirando pisos ya que llevamos varios años de alquiler y aunque no tenemos la mentalidad esa de que es tirar el dinero, con el crio ya se nos ha quedado muy pequeño y es el momento de dar el siguiente paso.

La idea es pagar una mensualidad de hipoteca no mayor a la de nuestro actual alquiler (unos 300€). Las características que buscamos son 3 habitaciones, 2 baños, garaje y trastero, el precio que buscamos serian 100000€ como mucho. La zona en principio no nos cerramos a nada, pero la idea es que este bien conectado de todo y del cole del niño, que el trayecto de coche diario no superara los 15 minutos ida/vuelta mas o menos.

Llevamos tiempo rastreando el mercado y hay pisos que cumplen lo que pedimos, pero claro, unas veces son embargados por bancos y tienen cosas que reformar (suelo levantado, techos que faltan, etc), por lo que es meterte en una hipoteca y luego echarle mas dinero, cosa que echa para atras salvo que fuera un oferton.

Los pisos de bancos tambien tienen la pega de que tienes que dar una cantidad en concepto de arras que normalmente pierdes si por lo que sea no compras el piso. Eso unido a que hay que tener un 20% ahorrado del valor del piso, hace que se complique mucho el tema.

El tema de gastos notariales e impuestos nos tiene un poco descolocados, todo corre a cuenta del comprador? Si es asi, a cuanto podría ascender la cantidad? Si es un piso de 2 mano, tenemos entendido que el tema impuestos a pagar es mayor, es correcto?

Estamos viendo muchos pisos de bancos que son VPO, por lo visto hay dos tipos, acceso publico y privado. No se hasta que punto es complicado entrar en esas listas, no tenemos ninguna vivienda en propiedad, el sueldo de mi mujer son unos 1000€ mes y yo empece como autonomo a finales del año pasado, por lo que creo que cumpliriamos los requisitos para entrar.

Sobre la hipoteca, con que banco es mejor negociar? Nuestros ahorros estan en el santander, no se si ayudara (openbank es de ellos y hablan bien). A dia de hoy creo que no dan mas del 80% de hipoteca, cosa que en realidad es casi mejor porque sino seria mas a pagar cada mes.

Creo que eso es todo, a ver si alguien puede echarme una mano.

Gracias
Yo te puedo contar sobre los pisos de banco, ya que hace poco compré uno del Santander.
Si es de su propiedad te dan el 100% del menor valor ya sea de tasación o compraventa. Si el piso se vende en 100000 y lo tasan en 90000 te darán un máximo de 90000 de hipoteca.
La reserva, por lo menos en el Santander solo la perdías si no firmabas la hipoteca una vez concedida esta, vamos si te echabas atrás cuando ya estaba todo a punto. Era una reserva de 3000 que luego te descontaban del precio de la venta.
En cuanto al estado del piso, hay que tener mucho cuidado si lo compras al banco, lo venden a cuerpo cierto, vamos que tú puedes verlo todas las veces que quieras y aceptas el piso tal y como está, tanto lo que ves como lo que no se puede ver y no puedes reclamarles nada a no ser que sea un defecto que impida habitar la vivienda.
Yo estuve llevando arquitectos y albañiles a mirar el piso bastantes veces para no llevarme sorpresas.
En cuanto a los gastos, los pagas tú todos básicamente , a mi no me cobraron la tasación ni los gastos de la copia matriz de la escritura, pero el AJD, ITP y gastos notariales y de gestoria los pague yo. El AJD en Andalucía es un 1,5% del valor de compra y el ITP un 8%, luego los gastos de gestoria y notaria fueron unos 1500 euros. Si eres menor de 35 años el AJD se queda en un 0,30% y el ITP un 3,5%
Los gastos son siempre los mismos tanto en piso de banco como en piso de segunda mano.
En piso nuevo el ITP se sustituye por el IVA que es un 10%
Finalmente añádele el seguro de hogar y el de vida que son otros 600 euros más.
Para un piso que no sea de banco tienes que tener ahorrado aproximadamente el 35% del precio de venta del piso, igual para uno nuevo, en el caso de un piso de banco, en torno al 12% es lo que tienes que tener ahorrado.
Me ha quedado un tocho curioso, espero te sirva de ayuda.
jorcoval
Tierra de Dixie!!!
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Si el piso es de banco es cuando mayores facilidades vas a tener en la hipoteca, eso sí, con ese mismo banco.

En concepto de impuestos (ITP), notarías, altas e historias prepara entre un 10-15% del valor de compra.
Firol
Con solera
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Muchas gracias @shinonaga y @jorcoval en Canarias el AJD es de un 1% y el ITP creo que un 7%.

Nuestros cálculos eran de tener un 20% de ahorro del total del piso, pero entre impuestos, arras, etc nos agobiamos porque parece un suma sin fin.

Para un piso de entre 90000-100000€ cuanto dinero creeis que es necesario tener de ahorro?
Perdioz
Adicto
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pues lo que ya han dicho, un 20% minimo, mas otros 3-4000 euros para los gastos (hay bancos que incluso los gastos te los van a meter en la hipoteca si no quieres ponerlos tu). Calcula sobre 20.000-24.000
Si vas a comprar una casa de 90-100 yo miraria tambien las de 110-120 y ya si te cuadra es negociarles el precio. Yo en su día pagué (creo recordar) 2.800 o asi, en Andalucía siendo menor de 35, aparte, a los 2 años me hicieron una paralela, por lo visto compré demasiado barato y me soplaron otros 2000 pavos. Ojo con el precio y el valor del piso.
GXY
No Soy Cylon
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basicamente ya te han dicho todo lo importante.

si el banco te dicen que con un piso suyo no te dan el 100% del valor de tasacion o hipoteca... cambiate de banco.

primero pregunta en el tuyo, claro. y si no lo ves claro, vas a otros y les dices lo que hay: que estas buscando un piso de banco para comprar y que si acuerdas con ellos les llevas la nomina y etc.

os aconsejo que vayais los dos al menos la primera vez (a cada banco) porque el banco para calcular los riesgos necesita los datos de los dos, y al de riesgos la primera valoracion se la da el agente con el que hableis.

ojo con lo que ha dicho el compañero acerca del estado del piso. siendo uno usado y de banco registrarlo y revisarlo TOOOODO antes de dar el ok. pero TOOOODO es TOOOOOOODO: todos los suelos, techos, paredes, ventanas, la instalacion electrica, la de fontaneria, la cocina, los sanitarios del baño. lo que haya averiado averiado se va a quedar hasta que un comprador lo arregle. el banco no se hace cargo de ni una bombilla... pero cuantas mas cosas encuentres, mas flexible va a ser el banco con porcentajes y vainas si te interesa el piso. selecciona primero por zona y tipo (que te interese por cercania a sitios, tipo de edificio/vivienda, etc) y si tienes que descartar descartas, ¿no teneis otro? y si no tienen otro, te vas a otro banco y empiezas de nuevo.

ya que estan destroyer, que no se hacen cargo de nada y que te va a tocar a ti arreglar todo lo que haya, que menos que te den el 100% del valor y un porcentaje en condiciones.

de todos modos lo primero por lo que filtran es por el "perfil de riesgo del interesado" y en ese perfil de riesgo lo que mas pesan son 3 cosas: cuanto cobras y con qué tipo de trabajo/contrato, deudas que tengas y situacion familiar.

lo que mejor puntua es funcionario, sin deudas, casado con hijo/s, y con familiares con propiedades.

y si, para operaciones ya relevantes como es una hipoteca... miran todo. se enteran hasta de lo que tu no sabes de ti mismo xD
solid_trunks
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GXY escribió:basicamente ya te han dicho todo lo importante.

si el banco te dicen que con un piso suyo no te dan el 100% del valor de tasacion o hipoteca... cambiate de banco.

primero pregunta en el tuyo, claro. y si no lo ves claro, vas a otros y les dices lo que hay: que estas buscando un piso de banco para comprar y que si acuerdas con ellos les llevas la nomina y etc.

os aconsejo que vayais los dos al menos la primera vez (a cada banco) porque el banco para calcular los riesgos necesita los datos de los dos, y al de riesgos la primera valoracion se la da el agente con el que hableis.

ojo con lo que ha dicho el compañero acerca del estado del piso. siendo uno usado y de banco registrarlo y revisarlo TOOOODO antes de dar el ok. pero TOOOODO es TOOOOOOODO: todos los suelos, techos, paredes, ventanas, la instalacion electrica, la de fontaneria, la cocina, los sanitarios del baño. lo que haya averiado averiado se va a quedar hasta que un comprador lo arregle. el banco no se hace cargo de ni una bombilla... pero cuantas mas cosas encuentres, mas flexible va a ser el banco con porcentajes y vainas si te interesa el piso. selecciona primero por zona y tipo (que te interese por cercania a sitios, tipo de edificio/vivienda, etc) y si tienes que descartar descartas, ¿no teneis otro? y si no tienen otro, te vas a otro banco y empiezas de nuevo.

ya que estan destroyer, que no se hacen cargo de nada y que te va a tocar a ti arreglar todo lo que haya, que menos que te den el 100% del valor y un porcentaje en condiciones.

de todos modos lo primero por lo que filtran es por el "perfil de riesgo del interesado" y en ese perfil de riesgo lo que mas pesan son 3 cosas: cuanto cobras y con qué tipo de trabajo/contrato, deudas que tengas y situacion familiar.

lo que mejor puntua es funcionario, sin deudas, casado con hijo/s, y con familiares con propiedades.

y si, para operaciones ya relevantes como es una hipoteca... miran todo. se enteran hasta de lo que tu no sabes de ti mismo xD

Y eso? Si los ingresos y todo lo demás son los mismos que unos casados sin hijos, que sentido tiene puntuar más el con hijos?
Reakl
MegaAdicto!!!
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Te comento que yo lo tengo calentito también.

Los gastos suelen ser unos 5000€ entre gastos de notaría y gastos de hipoteca.

Lo de tener un 20% del precio de la vivienda no es porque sea lo recomendadi sino porque los bancos sólo te dan el 80% del valor. Pueden darte más, hasta el 100%, y dependiendo de quién seas incluso más (aunque ni de coña lo que hacían antes). Pero evítalo si puedes.

Mi recomendación personal es que tengas el 20% mas impuestos y gastos. Y los impuestos tienen que tener en cuenta el palazo que puede darte la tasación de hacienda. Me explico: Tu hablas con el banco, el banco hace una tasación y dice que el piso que buscas vale lo que piden por él: 100.000€. Firmas tu hipoteca y pagas el ITP, que no se cuanto es en tu comundad, pero pongamos que es del 10%. Pagas 10.000€ de ITP.

Pero luego viene hacienda, inspecciona tu propiedad y determina con un dedo al aire que tu propiedad no vale 100.000 sino que vale 150.000€. Por lo tanto hacienda va a ver que tú tenías que haber pagado 15.000€ de ITP y has pagado sólo 10.000, así que te pedirá una complementaria de 5000€.

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Otro problema que vas a tener con el banco es que ellos te van a ofrecer el 80% del valor menor entre la tasación y la compraventa. Es decir que aunque tú acuerdes con el propietario que le vas a comprar la vivienda por 100k el banco tasará la vivienda y te ofrecerá como mucho el 80% del menor de ambos. Si el banco tasa la vivienda por 120k, 150k o 540k, te ofrecerá 80k de hipoteca. Pero si tasa la vivienda en 90k, te dará el 80% de 90k, es decir, te ofrecerá como mucho 72k de hipoteca.

¿Qué quiere decir esto? Que si el banco tasa la vivienda por menos del valor de compraventa la diferencia entre lo que tasa el banco y lo que acordaste con el propietario lo vas a tener que poner tú.

¿Cual es el principal problema de esto? Las arras. Cuando tu firmas unas arras con el propietario tienes que ofrecerle el 10% del valor de la vivienda (que luego se te descuentan del precio final), pero el contrato estipula que si te echas para atrás, no se te devuelven las arras. Así que si dejas unas arras de 10k, puedes perderlas si el banco no te concede el valor que deseas de la hipoteca, pues no tienes dinero para comprarla.

Bien, a partir de aquí tienes alguna herramienta. Puedes añadir al contrato de arras una cláusula que indique que se te devuelva el importe íntegro de las arras en caso de que los bancos no te concedan la hipoteca que necesitas. Pero es bastante probable que tengas que pedirlo. Por otro lado dependes de la situación del propietario, porque si por ejemplo el propietario espera el dinero de tus arras para pagar sus propias arras no puede permitirse hacer eso y como propietario puede negarse a firmar un contrato de arras que tenga esa cláusula.

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Mi recomendación:
  • Ten el 30% del valor de la hipoteca que deseas comprar, no el 20% (en caso de in ITP de 10%)
  • Añade a ese valor 5000€ más
  • Quédate en tu cuenta otros 5000€ mínimo, 10.000€ en caso de que vivas en una gran ciudad, para afrontar costes.

Es decir, para tu caso de compraventa de una vivienda de 100k en una ciudad pequeña no deberías tener menos de 40.000€. Si tienes menos tienes posibilidades de que el banco no te conceda la hipoteca. Mucha gente va con el 20% del importe y luego se dan de bruces con que entre gastos e impuestos no les da.

Te hago una simulación. Una vivienda de 100k al ITP del 10% a 30 años para una cuota de ~305€ al mes te da un coste total de 115.600€. Para que la compra sea efectiva el banco necesita ofrecerte 95.200€ de hipoteca. Pero te recuerdo que el banco sólo ofrece el 80% del valor de la vivienda, es decir, 80.000€, por lo que lo vas a tener mucho más dificil. Incluso si te conceden el 100%, son 15.600€ de gastos, por lo que te quedarías con una hipoteca de alto riesgo y menos de 5000€ para contingencias.

Si tienes 40k y aportas 35k (quedandote 5k para contingencias y te aseguro que las tendrás porque siempre tendrás que hacer cambios, comprar algún mueble, tendrás que solapar algún mes de alquiler en tu vivienda actual y quizás tengas que hacer reparaciones o pintados en la vivienda de alquiler actual al finalizar el contrato, y recuerda que hacienda puede venir el año que viene a pedirte la diferencia), todo cambia. Pasarías a pagar la hipoteca en 25 años en vez de 30 (pagando 300€) lo cual te puede dar capacidad de negociar mejores intereses. El banco te dará 79.800€ con lo cual estás dentro del 80%, y al cabo de 25 años te habrás ahorrado 5.000€ en intereses.

Quizás te parecen números altísimos, pero es que esa es la realidad. Una vivienda es muy cara, hay muchos gastos.
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Y como último punto te recuerdo otra cosa: la vivienda no es sólo la cuota de la hipoteca. a la cuota tienes que añadirle los siguientes gastos:
  • Cuota de hipoteca
  • IBI
  • Gastos de comunidad
  • Basuras y otros impuestos municipales
  • Seguro del hogar: si tienes ahorros puedes pagarlo de golpe al principio y ahorrarte la mitad, si no, pagos trimestrales
  • Seguro de vida: es muy probable que con tu baja capacidad de negociación el banco te obligue a tener uno

Así que si tu intención es pagar lo mismo que pagas por el alquiler tengo una mala noticia: no puedes. Entre todos esos gastos puede subirte 40-50€ mensuales. No es mucho por si solo pero pagas la hipoteca suma. Por eso si quieres pagar en total 300€ deberías buscar una hipoteca de unos 250€. Es decir, deberías pagar unos 35.000€ iniciales a 30 años para conseguir esa cuota.

Ante todo asegurate de que la cuota no sube por encima del 30% de los ingresos por unidad familiar. Es decir, para una cuota de 300€ debéis al menos cobrar 1000€ entre los 2.

Pero mi recomendación es que te pongas en el peor escenario. Si pilláis hipoteca variable poneros en el caso de que el euribor suba al 5-6%. Con hipotecas a 30 años en algún momento algo va a pasar y si la cuota te sube te puedes cagar. Mi simulación dice que en el peor caso tu hipoteca a 30 años pidiendo el 100% de la vivienda te sale que pasas de pagar 305€ con el euribor a 0 como está ahora y pasarías a pagar 600€ si el euribor sube al 5 + 0.99

Ojito con eso. Si no puedes y esos 600€ se salen del 30-33% puedes pasarlo muy mal. Tu verás al final si aceptas el riesgo o no, pero mirate la opción de pillar una hipoteca fija. Te sale más caro pero no te llevas sustos.

Eso sí, si piensas amortizar la deuda no pilles fijo. Ahora los bancos se han inventado una cláusula para las hipotecas a plazo fijo que básicamente tienen el derecho de cobrarte hasta un 3% si causas algún perjuicio económico a la entidad. Es decir, que básicamente aunque amortices te van a cobrar los intereses que te ahorras por amortizar.
GXY
No Soy Cylon
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Editado 2 veces. Última: 12/05/2018 - 00:03:38 por GXY.
solid_trunks escribió:Y eso? Si los ingresos y todo lo demás son los mismos que unos casados sin hijos, que sentido tiene puntuar más el con hijos?


los baremos no los he inventado yo, pero la palabra clave que buscas es "compromiso"

respecto a lo que ha comentado el compañero reakl, nada que discutirle, pero si hare un par de puntualizaciones.

1.- todo lo que el ha comentado es cierto, pero digamos que es la situacion "a cara perro", es decir, cuando quieres suscribir una hipoteca con un banco que no te conoce de nada y con un piso que NO es de su cartera.

cuando tienes una relacion de años con el banco eso puede que pese algo, por ejemplo, que te pongan directamente una clausula de devolucion de las arras o que de entrada te ofrezcan un porcentaje algo mayor del 80% que digamos que es base, o que la tasacion sea mas favorable a tus (y sus) intereses. no olvidemos que el banco quiere que suscribas la hipoteca, no rechazarte (salvo que tenga un buen motivo para ello)

tambien los bancos para captar pueden hacer lo mismo, asi que puede dar lo mismo ser un cliente viejo que un cliente nuevo. depende del modo de trabajar del banco, campañas en vigencia en el momento, etc. pero en general una maxima interesante es que cuantos mas pisos en cartera tenga un banco, mas probable es que flexibilice condiciones para colocarlos.

con los pisos de su cartera es muy habitual que ofrezcan bastante por encima del 80% (muchas veces el 100% o incluso mas), facilidades para el pago de los gastos, alguna que otra clausula ventajosa (como lo indicado de las arras) y lo mas importante: una tasacion conveniente.

2.- intentare explicar lo de la tasacion conveniente. el manual bancario de buenas practicas indica lo de conceder el 80% de lo que sea menor: el precio de compraventa o el de tasacion. y efectivamente, tambien hacienda puede hacer su tasacion con vistas a engordar la recaudacion por ITP pero hay que tener en cuenta que los bancos estan compinchados con las agencias de tasacion y estan al corriente de las directrices de hacienda al respecto

ademas, no olvidemos que en un piso de la cartera del banco el propietario es el banco (o mas bien, una sociedad que forma parte del grupo societario del banco) <- esto es asi para que si la sociedad inmobiliaria pufa, al banco no le afecta. truquitos de empresaurios privados, siempre protegiendose el culete xD

bueno a lo que iba: como el banco es el propietario del piso, y esta compinchado con los tasadores, y conoce las directrices de hacienda, y es el que te concede la hipoteca, evidentemente lo que tratara de hacer es un minimo comun multiplo. es decir, va a "su" tasador coleguita, el cual tambien tasa para hacienda (hacienda no tiene tasadores, las cosas en el mundo moderno se subcontratan, guiño guiño), al que ya le han encargado la tasacion desde meses o años antes de que el piso lo veas tu, pongamos que esa tasacion, llamemosla "real" sea de 100mil. y esa tasacion esta hecha con el libreto de directrices de hacienda en la mano, asi que hacienda tambien va a decir 100mil si les preguntan. ya no hay una diferencia por la cual te vayan a calzar pal aire para cobrarte una complementaria.

luego el banco le va a ofrecer esa vivienda a clientes. le pone un precio, llamemosle "de catalogo" de 130mil, pero cuando preguntas por ella te la rebajan a 120mil para engancharte. vas a verla y te mola, se procede al tasado (que si tu no dices nada al respecto, el banco te propondra un "tasador independiente" (que es el suyo)), y el tasador en cuestion va y dice una cifra random un poco por encima de 130mil que era el precio de venta original. a esto lo llamaremos "tasacion comercial". en el banco te ponen cara de satisfaccion, porque el tasador ha dado una cifra de tasacion mayor que la de venta, lo cual para ti es ventajoso porque significa que estas comprando la vivienda mas barata de su precio real de mercado. (que seria el de tasacion, se supone).

y ahora aplican la normativa. tienen que hacerte la operacion sobre el precio menor, que es el de 120mil que te dieron y por el que te engancharon, ya que el de tasacion es mayor. el 80% de 120mil son 96mil. si ya saben que con esa cifra no llegas, ahi en funcion de lo que determinen a nivel interno, del perfil tuyo que tengan, de la situacion de su cartera de propiedades, etc... si quieren que suscribas flexibilizaran un poco mas, lo justo para que apretandote puedas llegar. por ejemplo si saben que solo tienes ahorrados 18mil, pues le bajaran un poco el precio o le subiran un poco el porcentaje, para llegar a cuadrar con los 114 que "tienes" (tus 18mil mas los 96mil que te ofrecen) y cuando ambas cifras se igualen ¡tenemos trato!

ahora retrocede 2 parrafos y revisa cuando hable de la tasacion que encargó el banco de la propiedad antes de ponerla en venta. te han colocado una vivienda de 100mil en, por ejemplo, 118mil con 18mil euros que tenias en cash. tu te quedas pagando como un niño bueno y ellos han sacado una operacion con 18mil de beneficio, mas los intereses de la hipoteca y han puesto en movilizado tus 18mil de cash. luego nos preguntamos porqué los bancos son las empresas mas boyantes de españa. :-P

y cuando hacienda llega y revisa... te crees que van a hacer una tasacion por 100mil y que tengas derecho a que te devuelvan por haberte cobrado ITP de mas? ÑA. tasaran por el valor dado por el tasador independiente dependiente del banco o un poquito por encima para arrascarte un poco los huevos (no mucho) y ya. cosas que tiene que las tasaciones no sean publicas ni esten hechas por un organismo publico que pueda ser fiscalizado por un tercero. viva el mercado libre!

me ha quedado un poco largo, pero bueno. "tl;dr: los bancos ajustan para que puedas comprar, si verdaderamente puedes y quieres comprar y mucho mas si la vivienda es de su cartera".

por eso digo que, primero elijas las zonas y tipos de piso que te interesan y seguidamente vayas a los bancos y les preguntes. aunque no seas cliente suyo, si entras hablando de comprarles un piso, tranquilo que te van a recibir con los brazos abiertos.

pd. por lo dicho de las tasaciones, si lo que buscas es el menor precio posible interesa que TU vayas a un despacho de arquitectura o similar que hagan tasaciones y TU pagues la tasacion del piso que andas buscando. pero en ese caso ten en cuenta que el banco se apegará al 80% de la tasacion que aportes (que casi seguro que sera menor que la suya o que el precio de venta) y en consecuencia, conviene hacerlo si tienes pastita ahorrada. cuanta menos pastita ahorrada tengas, mas te interesa que el banco aporte una tasacion alta, para colocarte su precio de venta, que esta convenientemente alzado para tener una ganancia y un margen para poder bajar en caso de necesitarlo para cerrar la operacion.

de hecho ese era el modus operandi habitual de las hipotecas en tiempos de la burbuja, y las reglas eran las mismas que hoy en dia, no han cambiado ni una miaja.
Firol
Con solera
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en Chicharrero de adopción
Gracias a todos y especialmente a @GXY y @Reakl por sus detalladas explicaciones.

Lo de la hipoteca fija ya lo barajábamos para evitarnos sorpresas futuras, pero esos calculos de 30% nos han desmoralizado un poco, aunque sea la cruda realidad. Tenemos mas o menos un 10% y si nos ceñimos a nuestro plan de ahorro, esperabamos llegar al 20% a final de año, pero llegar hasta ese 30%+colchon para imprevistos (que ya contabamos), se ve muy lejano.

Seguiremos mirando pisos porque todavia no hemos visto nada que se adecue a lo que buscamos, de momento no tenemos prisa porque ni tenemos el % de ahorro requerido ni nuestro alquiler es desmesurado, pero cada dia el piso se hace más pequeño.
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