Casa ya construída, ampliar zonas, planos

Archivado
r96 está baneado por "clon de usuario baneado"
Cuando compras o heredas una casa, si no te dan los planos de la misma, ¿existe algún organismo u organización o algún sitio concreto donde se pueda obtener el plano de la misma? Porque si quieres modificar algo de la casa por mucho que venga un albañil a hacer las respectivas modificaciones que quieras hacer y que se pueda, obviamente, no siempre tiene porqué el albañil ser adivino de la estructura que tiene la casa dentro de la pared, como tuberías y demás, que son el gran problema ya que no sabes que es lo que hay hasta que no tires la pared.
Si es una casa o un adosado ya construido y quieres meter, por ejemplo, una terraza a la casa, es decir, cerrar la terraza para dar más cabida al interior de la casa ¿está prohibido por alguna normativa o puedes construirlo mientras pidas los permisos pertinentes? Sin embargo, tengo entendido que existen municipios donde solo dejan construir hasta dos plantas (lo que sería planta baja y otra planta encima, sin contar el sótano) y en la tercera solo azotea pero sin posibilidad de cerrarla para meterla a la casa, pero por el contrario, en los pisos si dejan construir las plantas que "quiera" el constructor, independientemente de los metros de los que disponga el terreno.
Por otro lado, tengo entendido, que por ejemplo, en los pisos no puedes tocar la estructura de la fachada, por ejemplo si quieres meter el balcón al piso no puedes hacerlo porque estás tocando la estructura, al igual que pintar el balcón de otro color totalmente distinto al que tiene el edificio..., pero ¿si el resto de pisos tienen las persianas blancas (las típicas de aluminio) puedes poner las ventanas y las persianas de color marrón o estarías también alterando la estética del edificio?
@r96 Para los planos el registro de la propiedad o el catastro aunque no siempre están bien detallados o actualizados
catastro solo va a tener los planos de parcela. y en registro si en el momento de registrarlo no se aportaron... 2 piedras.
Por partes, que hay muchas preguntas [+risas]

Si la casa se construyó de forma legal en su día se debió pedir la licencia de obras que iría acompañada del correspondiente proyecto de la edificación. En dicho proyecto debería estar recogido todo lo que quieres consultar y para consultarlo tendrías que ponerte en contacto con tu Ayuntamiento que sería el que dió la licencia.

Los otros temas son mas delicados

La obra tiene, según lo que marque el Plan General de tu localidad (o las normas urbanísticas que rijan si no lo hay), unas características obligatorias a cumplir, como son máximo de altura, m2 de edificabilidad, etc.

Las alturas que se permiten en las edificaciones dependen de muchos factores, como por decir uno la anchura de la calle a donde recaen, y una vez vienen definidas en el Plan General son las que hay que cumplir.

Por otro lado la edificabilidad máxima también viene definida, y no podemos pasarnos de ella. Cuando cierras una terraza en realidad estás ganando metros al piso construyendo una habitación más, y lo normal es que en realidad no tengas edificabilidad "sin usar" y te pases de la permitida por normativa. Lo normal si pides permiso es que te contesten diciendo que no puedes hacerlo porque al construir lo lógico es agotar la posibilidad constructiva y no "te quedan m2 sin usar" (al edificar no vas a construir una casa mas pequeña de lo que puedes).

Finalmente todo el tema de la fachada además de depender de una coherencia con el resto del edificio también tiene que contar con el visto bueno del resto de vecinos (comunidad de vecinos) y lo normal es que se opongan a una modificación estructural (como es poner un balcón) e incluso estética como es la de las persianas (conozco un caso real en que un propietario las puso de otro color y las tuvo que cambiar).

Suerte
r96 está baneado por "clon de usuario baneado"
@Tito_CO pero hay algo que no me queda claro, si la terraza o el balcón lo tienes ya en la casa, si lo cierras no estás ganando nada, porque el suelo ya lo tienes tanto si echas 4 tabiques a los lados como sino, el suelo sigue estando ya tengas una terraza hecha desde un principio o si echas 4 tabiques y lo conviertes en una habitación, al fin y al cabo el suelo estaba tanto antes de las modificaciones que quieras hacer como después.
Por otro lado, ¿La terraza cuenta como m2 edificado? Porque si es así, si la cierras para hacer una habitación los m2 siguen siendo los mismos, no estás ganando nada.
No sé si se entiende bien cuál es la diferencia en cuanto a m2 independientemente de que eches 4 tabiques.
r96 escribió:@Tito_CO pero hay algo que no me queda claro, si la terraza o el balcón lo tienes ya en la casa, si lo cierras no estás ganando nada, porque el suelo ya lo tienes tanto si echas 4 tabiques a los lados como sino, el suelo sigue estando ya tengas una terraza hecha desde un principio o si echas 4 tabiques y lo conviertes en una habitación, al fin y al cabo el suelo estaba tanto antes de las modificaciones que quieras hacer como después.
Por otro lado, ¿La terraza cuenta como m2 edificado? Porque si es así, si la cierras para hacer una habitación los m2 siguen siendo los mismos, no estás ganando nada.
No sé si se entiende bien cuál es la diferencia en cuanto a m2 independientemente de que eches 4 tabiques.


Se entiende perfectamente y la respuesta está en la pregunta que tu has hecho

Las terrazas no computan a la hora de calcular la edificabilidad, porque aunque efectivamente forman parte de la casa no son una estancia en la que puedas habitar (no meterías una cama y a dormir en una noche de lluvia por poner un ejemplo claro).

Por lo tanto si tu casa tiene una terraza, es una terraza, pero si la cierras la conviertes en una habitación y entonces suma m2 a la edificabilidad de la casa (que no a la casa lógicamente, la casa sigue siendo la misma), con lo que podrías no cumplir con la edificabilidad máxima marcada en las normativas.

Hay áticos de protección oficial que tienen mas supreficie de terrazas que de casa ... y siguen siendo de protección oficial porque miden menos de X metros al no contarlas
@r96,
No hay que confundir los metros cuadrados de ocupación, con los metros cuadrados construidos (edificabilidad).
En el primer caso se regula los metros cuadrados que ocupa la proyección del inmueble respecto a la parcela (es un porcentaje de los metros cuadrados de la parcela).
En el segundo caso se regula el total de metros cuadrados bajo cubierta que se puede edificar en esa parcela (suele ser un coeficiente tipo X m² de techo por cada m² de parcela)
A eso has de sumarle otro tipo de limitaciones según ordenanza como son las distancias máximas a los límites de las parcelas, la altura máxima, fachada mínima...

A la hora de diseñar una casa es cuestión de ir jugando con esas regulaciones, ya que muchas veces no puedes ocupar todos los metros cuadrados posibles por culpa de las distancias máximas a los límites de la parcela, o la altura máxima te impide hacer más plantas, pero generalmente se intenta apurar al máximo los límites (de otra manera estarías desaprovechando el valor del metro cuadrado de solar y encareciendo el metro construido), por lo que realizar una ampliación de cualquier tipo a posterior es bastante complicado.

Por otro lado, a lo que comenta @Tito_CO, puntualizar que en el caso de las terrazas o balcones cubiertos de cara la edificabilidad su superficie suele contar al 50%, y si tienen tres lados cerrados, ya cuentan al 100%.


Ho!
r96 escribió:Cuando compras o heredas una casa, si no te dan los planos de la misma, ¿existe algún organismo u organización o algún sitio concreto donde se pueda obtener el plano de la misma? Porque si quieres modificar algo de la casa por mucho que venga un albañil a hacer las respectivas modificaciones que quieras hacer y que se pueda, obviamente, no siempre tiene porqué el albañil ser adivino de la estructura que tiene la casa dentro de la pared, como tuberías y demás, que son el gran problema ya que no sabes que es lo que hay hasta que no tires la pared.


De estas cosas vivimos los Arquitectos e interioristas. Cuando hay obra mayor, es un error muy habitual el intentar hacerla con los albañiles directamente y evitarse el coste de un Arquitecto o interiorista. Te cuidado si no tienes a nade llevando la obra, que tratar con los gremios es una lucha continua contra la picaresca. Por no hablar del desconocimiento sobre la legalidad que tienen.

a veces por ahorrar unos cientos de euros te metes en un lio

un saludo
Al final para que te den permiso vas a tener que llamar a un arquitecto y será quien te haga el plano de lo que necesites
Sabio escribió:Por otro lado, a lo que comenta @Tito_CO, puntualizar que en el caso de las terrazas o balcones cubiertos de cara la edificabilidad su superficie suele contar al 50%, y si tienen tres lados cerrados, ya cuentan al 100%.


Gracias por la aclaración [beer]
r96 está baneado por "clon de usuario baneado"
@resakosix eso por supuesto, cuando son obras mayores o dispones de un arquitecto o nada...
Pero el gran problema o al menos a mí me surge es, el como o donde buscar a un arquitecto y albañiles que trabajen bien, porque en internet hay muchos, pero también hay muchos chapuzas y muchos que van a ganar money, y para dar con uno que gestione bien todo como buscáis¿?
Hablando con gente de tu alrededor que haya hecho obras.

No hay otro modo para tener algo de referencia.

Ellos te dirán si te recomiendan o no a alguien y cuales fueron sus puntos fuertes y/o problemas.
r96 escribió:Cuando compras o heredas una casa, si no te dan los planos de la misma, ¿existe algún organismo u organización o algún sitio concreto donde se pueda obtener el plano de la misma? Porque si quieres modificar algo de la casa por mucho que venga un albañil a hacer las respectivas modificaciones que quieras hacer y que se pueda, obviamente, no siempre tiene porqué el albañil ser adivino de la estructura que tiene la casa dentro de la pared, como tuberías y demás, que son el gran problema ya que no sabes que es lo que hay hasta que no tires la pared.
Si es una casa o un adosado ya construido y quieres meter, por ejemplo, una terraza a la casa, es decir, cerrar la terraza para dar más cabida al interior de la casa ¿está prohibido por alguna normativa o puedes construirlo mientras pidas los permisos pertinentes? Sin embargo, tengo entendido que existen municipios donde solo dejan construir hasta dos plantas (lo que sería planta baja y otra planta encima, sin contar el sótano) y en la tercera solo azotea pero sin posibilidad de cerrarla para meterla a la casa, pero por el contrario, en los pisos si dejan construir las plantas que "quiera" el constructor, independientemente de los metros de los que disponga el terreno.
Por otro lado, tengo entendido, que por ejemplo, en los pisos no puedes tocar la estructura de la fachada, por ejemplo si quieres meter el balcón al piso no puedes hacerlo porque estás tocando la estructura, al igual que pintar el balcón de otro color totalmente distinto al que tiene el edificio..., pero ¿si el resto de pisos tienen las persianas blancas (las típicas de aluminio) puedes poner las ventanas y las persianas de color marrón o estarías también alterando la estética del edificio?


Hay que diferenciar edificio de casa unifamiliar. Si es un piso y quieres cerrar la terraza, vas a tener que contar con el apoyo de la comunidad y además verificar que está permitido por el ayuntamiento. Lo de las ventanas... pues no tiene mucho sentido que el edificio sea blanco y tú te pongas las ventanas verdes, no creo que te aprobasen algo así, otro tema es querer colocar una maquina de A/C en la fachada, por ejemplo, que hay comunidades que directamente lo prohíben.

Para las alturas máximas de una casa, edificabilidad sobre rasante y bajo rasante, el cómputo de voladizos...etc. está el Pgou del municipio. Los planos pueden no existir, por lo que habría que hacer 'a ojo' los básicos del estado actual para posteriormente meterse a obra mayor en la vivienda (o sea, contratar un aparejador/arquitecto para que haga un proyecto de reforma y valore el estado de la estructura). Si vas a mover un tabique, cambiar suelos, revestimientos interiores y sanitarios, tampoco haría falta. Ante la duda (pared de carga, tuberías...) pilla arquitecto y ya te hacen toda la burocracia también.
12 respuestas
Archivado
Volver a Miscelánea