Tres hermanos y una vivienda

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Somos 3 hermanos. Dos estamos emancipados pero el tercero de 40 años está en casa de mi madre desde siempre y no tiene intención de irse a ningún lado. Mi madre vive en una segunda vivienda en las afueras y apenas pasa por su vivienda en la ciudad. Cuando mi padre murió hace ya casi una década se hizo el reparto notarial estándar en estos casos en los que a cada hijo le corresponde un tanto porciento del piso.

El caso es que ahora y desde hace un tiempo el hermano que está en el piso cree que el piso le corresponde a él en un futuro por las siguientes razones:

1. Yo me he encargado del piso todos estos años
2. Vosotros ya teneis casa.

A lo que le respondo:

1. Tú no te has encargado de nada ni has cambiado o renovado nada. Sólo has vivido aquí gratis toda tu vida. Sin pagar nunca ninguna factura de la luz, por ejemplo. No hace falta que te encargues del piso si lo vendemos o alquilamos.
2. Yo lo que tengo junto con mi piso es la hipoteca del banco de X mil euros que pago cristianamente cada mes. Junto con mis facturas.

Mi madre está bien de salud. Pero llegará el momento en el que no esté y tengamos que hacer algo con el piso, pero mi hermano no va a querer venderlo ni pagarnos nada a los demás hermanos.

Además, si en cualquier momento dejamos de pagar la comunidad, esa deuda pasaría a ser de todos los propietarios. Mi hermano casi siempre ha trabajado pero el dinero se lo ha gastado en cualquier cosa menos en el piso. Cuando le despiden pasa automáticamente a tener „cero euros“ según dice. No puedo razonar con él porque enseguida se siente atacado y se pone a la defensiva. Evita cualquier situación familiar porque sabe que le sacamos el tema del piso. Ni qué decir que por mí vendería el piso y ese dinero se lo lleva mi madre para su disfrute.

Las dos preguntas son:

1. Podemos obligar a vender si uno de los propietarios no quiere vender?
2. Algún otro consejo?

Un saludo y gracias por adelantado.
El testamento dice que hay que repartir el piso independientemente de la situacion de usfructo o posesiomes varias, llegad a acuerdo de venderlo o que una parte se lo quede compensando economicamente a los demas hermanos... eso si seria justo retribuir al hermano que lo disfruta y mantiene los gastos de mantenimiento extraordinarios proporcionales si es que los hubiese (impuestos, averias...) .
De no llegar a acuerdo amistoso, abogad@ por delante para mediar y tomar las medidas oportunas.
Vender si una de las partes no quiere es complicado. Es mas, vender si alguna parte esta "desaparecida" para dar el si es complicado, le ha pasado a mi pareja con los bienes de su padre. Pero al estar su madrastra (de nacionalidad Rusa) a saber donde, fue cuestion de mucho tiempo, abogados y conseguir la situacion de rebeldia de la mujer.
Suerte, las herencias las carga el diablo.
Hombre, yo sé que no es lo mismo y que cada familia es un mundo, pero si te va a suponer peleas y problemas yo haría lo que ha hecho mi pareja con un piso de su abuela: al no estar ya su madre, el piso se repartía entre sus tías y ella y sus dos hermanos; sus tías se pusieron echas una furia acusándo a mi chica y a sus hermanos de cosas (flipante, a su hermana no le hubieran dicho ni media palabra, ya que era la que más se quedaba con la abuela cuando era necesario), por lo que al final mi chica optó por decir "ale, pues mi parte se la regalo a mi hermana y os peleáis con ella si queréis".

Resultado final: no tuvo que pagar nada por recibir herencia, ni incluir nada en la renta y ahora no tiene ningún gasto en un piso antiguo sin ascensor, situado en una zona difícil de vender.

Por lo que, si dices que tu hermano no aporta y piensa que va a ser para él... pues para él: cuando tenga que encargarse de los gastos que tiene una vivienda se dará de narices con la realidad y... que espabile.

Saludos!

PD: A mí es que el tema de peleas familiares por bienes y/o dinero me resulta tan... emmm... ¿estúpido? En casa de mi padre pasó igual en su momento y son situaciones horribles.
LessThanYou escribió:Las dos preguntas son:

1. Podemos obligar a vender si uno de los propietarios no quiere vender?
2. Algún otro consejo?

Un saludo y gracias por adelantado.


1. si el >50% del reparto de la propiedad esta de acuerdo en vender, el otro <50% del reparto se la tiene que envainar.

2. si los otros dos hermanos ya teneis casas, no seais puñeteros y dejad que el tercer hermano se quede la vivienda en usufructo. (sin cambiar repartos ni nada, en principio) y ya tendreis tiempo de discutir qué hacer con la casa.

la opcion de que un hermano le compre a los otros hermanos sus particiones siempre esta ahi.

tened en cuenta dos factores.

f1.- el hermano que se queda ahi, entiendo que se va a quedar a cuidar a su madre cuando su salud empeore. eso no es un factor de nada para el particionado pero no deja de ser un "marron". el cual dudo que los 3 hermanos os lo repartais equitativamente.

f2.- si os poneis de acuerdo, vendeis, le dais al tercer hermano su parte y que se busque la vida, es probable que antes o despues uno de vosotros dos se tenga que hacer cargo de el (ya que es poco probable que con 1/3 de una venta, menos impuestos y gastos, se pueda comprar otra vivienda), y eso seguramente tampoco lo querreis hacer.

ah, otra cosilla.

no se exactamente qué "reparto estandar" sera ese del que hablas. pero que yo sepa el reparto legal es 1/3 legitima, 1/3 mejora y 1/3 libre disposicion.

la legitima se reparte equitativamente entre todos los que tengan derecho por orden. si hay conyuge, al conyuge. si hay hijos, a los hijos, a partes iguales segun tantos haya, y si no hay hijos, a los padres. a partir de ahi ya no se como sigue, pero para este caso no importa.

el 1/3 de mejora, el testador se lo puede otorgar al legitimo que elija, o a la combinacion de legitimos que elija. si no elige nada, se suma al 1/3 de legitima y se divide igual que la legitima.

y el 1/3 de libre disposicion, el testador se lo puede dar a quien se le antoje (legitimo o no). tambien puede no elegirse a ninguno (caso en que se suma a la legitima) o elegir repartirlo a los legitimos.

en resumen: probablemente esté repartido en 1/3 h1, 1/3 h2 y 1/3 h3, pero tambien puede estar repartido en 1/9 (1/3 de 1/3) h1, 1/9 h2, 1/3 + 1/9 (que es aprox, 44%) h3 y 1/3 pedrita la del 4º derecha que siempre se portó muy bien.

y tambien puede ser 1/9 h1, 1/9 h2 y 1/3 de mejora + 1/3 de libre disposicion + 1/9 h3. entonces ese h3 tendria, groso modo, el 77% de la vivienda, y los otros 2 hermanos un 11% de derechos cada uno con el que pueden limpiarse el culo, porque en tal caso el tercer hermano no necesita el permiso de los otros dos ni para quedarse en la vivienda, ni para venderla (eso si, si la vendiera, tendria que dar su correspondiente 1/9 de la venta a cada otro hermano). y este caso no es tan insolito. yo vi un caso similar en una herencia de 4 hermanos, y el que se quedó limpita de polvo y paja toda la mejora, toda la libre disposicion y su correspondiente 1/4 de legitima, fue el que se quedó en casa la media docena larga de años que el testador estuvo cada vez peor de salud hasta que murió.

...con este discurso lo que intento decir es que yo no daria por sentado nada hasta que se lean el testamento y las ultimas voluntades. no sera la primera vez que en una herencia algunos hijos mas que otros se quedan con un palmo de narices.

dicho todo esto y suponiendo que efectivamente os repartis a partes iguales la casa... lo suyo y adecuado seria, o bien llegar al acuerdo los 3 de venderla, o bien que uno le recompre a los otros 2 sus partes proporcionales para quedarsela (esto suele requerir una hipoteca).

en resumen: si le endosais al "hermanito pobre" todo el marron de atender a vuestra madre, puede que vuestra madre se piense como repartir la herencia, sobre todo si los demas ya teneis vuestras propias casas.

ah, y en las ultimas voluntades... se pueden meter clausulas, del tipo de prohibir vender. yo creia que no se podia, pero por lo visto si que se puede.
GXY escribió:
LessThanYou escribió:Las dos preguntas son:

1. Podemos obligar a vender si uno de los propietarios no quiere vender?
2. Algún otro consejo?

Un saludo y gracias por adelantado.


1. si el >50% del reparto de la propiedad esta de acuerdo en vender, el otro <50% del reparto se la tiene que envainar.


Eso no es así. Deben estar todos de acuerdo. Lo digo, porque firme una hace menos de un año.
@bicko si que se puede, es mas con que solo uno quiera vender ya puede obligar al resto.

"Conforme establece el artículo 400 del Código Civil: Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la indivisión (en esa copropiedad) y que cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común (el piso).

Tendremos que interponer una demanda acompañados de abogado y procurador, que se tramitará por vía de juicio ordinario y añade que “si durante el proceso no se llega a un acuerdo, se puede llegar a una subasta judicial de la vivienda, salvo que la venta en pública subasta quede descartada por no quererla ninguno de los condueños” precisando que ”basta que lo pida uno solo de los comuneros para que se proceda a la venta en pública subasta con admisión o no de licitadores extraños, repartiéndose el precio obtenido"
dohc1v escribió:mantiene los gastos de mantenimiento extraordinarios proporcionales si es que los hubiese (impuestos, averias...)


Nunca o casi nunca ha pagado ninguna reparación. La última repatación gorda, siendo 4 miembros de la familia, la pagamos exactamente entre tres personas, excluyéndole a él. Si un enchufe se sale del cajetín, se queda así. Si una lámpara no funciona, no funcionará nunca. Hasta que llegue yo meses más tarde y vea dos cables sueltos. Lo que sí hace es cambiar bombillas.

ashitaka escribió:"ale, pues mi parte se la regalo a mi hermana y os peleáis con ella si queréis".


ashitaka escribió:PD: A mí es que el tema de peleas familiares por bienes y/o dinero me resulta tan... emmm... ¿estúpido? En casa de mi padre pasó igual en su momento y son situaciones horribles.


He hablado de ese punto con mucha gente. Será la opción más fácil y la tengo muy en cuenta, pero hay dos problemas. El primer problema soy yo, que pienso que "como ha vivido toda su vida sin pagar nada y como su familia le tiene miedo, su recompesa es un piso gratis". Y la otra es que seguramente, siguiendo su tendencia de sentido común cero, no se arregle nada, acabará malvendiendo la vivienda o perdiéndola de alguna manera y llamando a la puerta de la mía una mañana de domingo. O no, darle mi parte es una buena opción. Sí.

GXY escribió:2. si los otros dos hermanos ya teneis casas, no seais puñeteros y dejad que el tercer hermano se quede la vivienda en usufructo. (sin cambiar repartos ni nada, en principio) y ya tendreis tiempo de discutir qué hacer con la casa.

la opcion de que un hermano le compre a los otros hermanos sus particiones siempre esta ahi.


Si mi parte fueran digamos 40.000 euros yo le vendería mi parte a mi hermano por la mitad si hace falta. Y sabéis? ni tiene que pedir crédito al banco ni nada. Que me dé 300 euros al mes durante un par de años y fuera. O 200. Si un mes no paga, da igual (se quita de en medio los intereses del banco y sobre todo que el banco le pueda quitar el piso. Perfecto!) Pero eso a mi hermano le supone "pagar por algo que ya tiene gratis" y no quiere porque "no tiene dinero":

Tengo casa e hipoteca que pasean de la mano cada mañana que me levanto. Puede pasar que le regale mi parte, pierda yo el trabajo, me quede sin casa y mi hermano no me deje volver a su casa o me cobre por ello, o ya no haya casa. Si estuviera de alquiler sería más claro: él pasa a tener piso gratis y yo tengo que pagar alquiler del mío (por qué no al revés?). Otra razón que me dijo a la hora de querer quedarse con el piso fue "si tú te vas de este piso, no es mi culpa". Como si fuera normal que nos quedásemos todos los hijos en el piso de los padres con nuestros cónyuges y nuestros respectivos hijos. Y no, no cabríamos.

GXY escribió:f1.- el hermano que se queda ahi, entiendo que se va a quedar a cuidar a su madre cuando su salud empeore. eso no es un factor de nada para el particionado pero no deja de ser un "marron". el cual dudo que los 3 hermanos os lo repartais equitativamente


Él nunca se ha encargado de nadie aún viviendo bajo el mismo techo. A día de hoy él es el mayor problema de mi madre, y durante mucho tiempo ya. Mi padre estuvo enfermo durante mucho tiempo y él no sólo no le ayudó a él o a mi madre a tirar para delante, sino que o no estaba en casa o cuando estaba empeoraba las cosas. Cuando llegue el momento de cuidar de mi madre, es muy probable que él no esté o no mueva un dedo. Y si llega el momento y él se encarga de mi madre, le doy mi parte del piso y le pago lo que necesite cada mes para tirar con ello. Es una muy posible solución, pero en un principio, él evita todo tipo de responsabilidad financiera o familiar.

GXY escribió:no se exactamente qué "reparto estandar" sera ese del que hablas. pero que yo sepa el reparto legal es 1/3 legitima, 1/3 mejora y 1/3 libre disposicion.


No sé cómo fue el reparto. Lo que sé es que él dispone de un % inferior al 10%.

GXY escribió:en resumen: si le endosais al "hermanito pobre" todo el marron de atender a vuestra madre, puede que vuestra madre se piense como repartir la herencia, sobre todo si los demas ya teneis vuestras propias casas.


Mi hermano afirma que nunca dinero, lo que no significa que no haya trabajado siempre o casi siempre los últimos 20 años y se lo haya gastado en ocio. Él ha ganado mucho más dinero que yo estos 20 años pero nunca ha ahorrado nada ni pagado nada. No me vale que me diga él a mí ahora "no tengo dinero": Ahora trabaja por ETT y cobra unos 1.600 al mes. Pero claro, se lo gasta en ocio o en unas maquetas originales de Star Wars cuando ni siguiera le gustan las películas, y así con las maquetas podría mencionar miles de ejemplos de llevarse las manos a la cabeza. Como comprar una tele de 1000 euros teniendo otra de hace 4 años, y sin tener ni dinero, ni trabajo esa temporada (a crédito). Meses más tarde dice ya cobrando un salario "no puedo pagar la luz porque tengo que pagar la tele".

A día de hoy yo he ayudado muchísimo más a mi madre que él. Mi madre y otro hermano (el cuerdo) piensan igual.

Perdón por el tocho.
Danacat escribió:@bicko si que se puede, es mas con que solo uno quiera vender ya puede obligar al resto.

"Conforme establece el artículo 400 del Código Civil: Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la indivisión (en esa copropiedad) y que cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común (el piso).

Tendremos que interponer una demanda acompañados de abogado y procurador, que se tramitará por vía de juicio ordinario y añade que “si durante el proceso no se llega a un acuerdo, se puede llegar a una subasta judicial de la vivienda, salvo que la venta en pública subasta quede descartada por no quererla ninguno de los condueños” precisando que ”basta que lo pida uno solo de los comuneros para que se proceda a la venta en pública subasta con admisión o no de licitadores extraños, repartiéndose el precio obtenido"


Yo es que estuve en una situación, hace menos de 1 año por eso lo digo... y vamos tengo entendido que no es así, me informaré y lo traeré por aquí.
uf, es una cosa muy complicada, y creo que poco podeis hacer, como bien dices no va a pagar por algo que ya tiene gratis, y cuando llegue la hora de repartir hara lo mismo, ni comprar ni vender.

lo se porque lo tengo en mi familia igual con el piso y la casa de mi abuela y una de las heramanas de mi padre, y no hay manera.
no quiere vender su parte porque considera que es la dueña de ambas viviendas nadie sabe por que razon, y no compra la parte de los demas porwue ya cree que son suyas y aparte no tiene dinero. tampoco quiere vender los bienes y recibir su parte por la misma razon, porque segun la ley le pertenece un trozo y segun su ley todo...lo mejor es que la casa se va a caer porque es vieja y habrs que pagar para demolerla y no tiene ni un duro y pagaran mi padre y la otra hermana..

ay la familia que gusto eh!
tiene pinta de problemon de particiones incoming. :-|
[PeneDeGoma] escribió:.lo mejor es que la casa se va a caer porque es vieja y habrs que pagar para demolerla y no tiene ni un duro y pagaran mi padre y la otra hermana..


Eso es. Es un tema que ya he hablado por encima con los abogados de la comunidad y me lo han comentado tal que así: Por un lado vive una persona sin pagar nada pensando que es su casa al 100% y por otro lado en cuando hay que pagar algo (véase comunidad, derrama de comunidad, avería, IBI..) ahí legalmente pringamos todos. Y es bastante incómodo (eufemismo) que la comunidad del vecindario me pueda denunciar a mí como propietario de menos de un 10% aproximado de la vivienda por una hipotética deuda por no pagar la factura mensual de comunidad, mientras él disfruta de la casa y se gasta el dinero en idioteces y alega al mismo tiempo "yo me estoy encargando de la casa y tú te has ido". Esa frase me deja sin reacción.
LessThanYou escribió:[mientras él disfruta de la casa y se gasta el dinero en idioteces y alega al mismo tiempo "yo me estoy encargando de la casa y tú te has ido". Esa frase me deja sin reacción.

Eso me ha matado, como si estuviese haciendo un servicio a la comunidad por disfrutar de una casa gratis xD oye le hoy a decir yo eso a mis caseros, que no les pago nada que bastante hago con encargarme de la casa [+risas] En fin, no tengo nada que aportar más que darte ánimos, entiendo tu posición, que por una parte no quieras tener follones pero por otra da rabia que el premio por su caradura sea tener una casa gratis, y se salga con la suya.
@LessThanYou Pues tenéis una buena papeleta con dificil solución.
Esto es muy habitual cuando se reparten las herencia en vida que es de facto lo que se ha hecho.
Esa casa debia ser de tu madre y el dia que faltase tu madre, repartir pero como ya habeis repartido...
También conozco la historia del hijo responsable y el hijo derrochón y cómo al final el amor de madre termina premiando al derrochón (pobrecito pensará vuestra madre).
Sinceramente, cuanto antes os mentaliceis de que se va a quedar ahi por la cara mejor para vosotros. Intentad que os pague 4 perras aunque sea fraccionado y por lo menos ya no tendreis ningun tipo de responsabilidad sobre el inmueble.
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